空き家の活用について｜株式会社京都ライフオーナー様向けサイト

空き家の活用について

Vacant house

少子高齢化や人口減少により、全国的に空き家が増えています。物件を相続したけれど住む予定はない、
急な転勤でやむを得ず引っ越さねばならないなど理由は多岐に渡りますが、全国の空き家の総数は年々上昇傾向にあります。
建物は人が住まず、使わない状態で放置するとどんどん傷みます。長期間放置することにより、育ちすぎた庭木が周辺にも害を及ぼしたり、
放火や不法投棄の標的にされるなど別の問題も引き起こしかねません。
また、空き家というと戸建てのイメージが強いですが、近年は分譲マンションなどにおける空き家問題も起き始めています。
不動産は資産です、しかし扱い方次第では負の資産にもなり得ます。もしお手持ちの空き家を持て余していらっしゃるのなら、活用を検討してみませんか？

活用方法

空き家の活用については、大きく2つに分けられます。
「賃貸物件として貸す」「売却をする」
貸す、売るそれぞれにメリット・デメリットがあるため、どの手段が合っているのか、損はしないか、まずは検討してみることをおすすめします。立地条件や不動産の状態、今後どのようにしたいのか、これらをしっかりと見極めることで空き家の活用について方向性を決めることができるでしょう。しかしながら、ほとんどの方がお手持ちの空き家をどうするのか決めかねている場合が多いと思います。
賃貸物件として貸し出して家賃収入を得るのか、一思いに売却してしまうか。思い入れのある物件だから手放したくないと決めかねている間にも、物件はどんどん劣化していきます。
すぐに決めるのが難しい、という場合は、まずは空き家を適切に管理することからスタートしてみませんか？

一時的に管理のみに委託する

近年、空き家になってから管理されていない状態の物件が年々増加しております。
このような空き家は、きちんと管理さえしていれば次の入居者が見つかる可能性もありますが、放置した常態であれば、危険な空き家と判断され、『特定空き家』に指定されてしまうおそれがあります。
この指定を受けてしまうと、空き家対策特別措置方により各地方自治体により、法的に指導や執行を受ける可能性があります。
自治体が積極的に空き家対策に乗り出している理由は、主に①老朽化の進行、②防犯上の問題、③住宅環境の悪化があげられます。これらが原因で、トラブルに発展する可能性があり、問題とされているのです。

管理が出来ない空き家が増えている主な原因としては、相続をしたものの、該当の空き家から遠く離れた場所に住んでいるため、空き家の管理をする事ができないという事があります。その他、処分するのが困難な場合もあり、解体費が高くついてしまったり、解体することで、固定資産税が高くなったりするため、空き家を処分できないという問題もあります。このように、現在日本で空き家が増えている大きな原因は「空き家を管理することの難しさ」と「空き家を処分することの難しさ」にあり、これからも増え続けていくと思われます。
これら空き家に関する問題の殆どが、空き家の管理不足が原因となるものです。そのため、空き家の管理をきちんとしていればほとんどのトラブルを回避出来る可能性が高く、特定空き家とみなされることもありません。しかし、遠方に住んでいる方が、自分で管理することは、時間的・肉体的にも余裕がないかと思います。
そんな方たちの問題を解決する方法として、弊社では空き家管理サービスを提供させて頂いております。ご自身で空き家の管理が出来ないという人に代わって、掃除などのお手入れや破損具合のチェック、室内の空気入れ替え、雑草抜きなど空き家の管理に必要な作業を代行いたします。一度空き家管理サービスの利用をご検討してみてはいかがでしょうか。

賃貸に出すメリット・デメリット

メリット

物件を貸し出すことでまず考えられるのは、家賃収入を得られることです。家賃収入は不動産所得として扱われるため、ローンや固定資産税を経費として確定申告で計上することができます。
節税につながる他、居住者がいることで物件の劣化も空き家の状態と比べるとぐっと遅くなります。物件を手放したくない、また住む可能性があるという場合は、劣化を抑えながら収入も得ることができるでしょう。
デメリット

築年数や立地状況によっては、借り手の集客に苦戦するでしょう。その場合、相場よりも家賃を引き下げたり、室内をクリーニング、設備をリノベーションするなど、貸し出す前に多くの費用を要します。
また、転勤などで一時的に空き家となるため数年だけ貸し出したいとお考えの場合は、集客が特に厳しくなります。

売却に出すメリット・デメリット

メリット

物件をそのままの状態で売りに出すことで、手間や費用をかけることなく売却することができます。すぐにでも手放したい、手間をかけずに活用したいという方にはおすすめです。売却後は固定資産税や、マンションであれば管理費や修繕積立費といった維持管理費用が不要になるため、固定費の支払いがなくなります。また相続した遺産の分割という面で、物件を売却して現金化することで遺産を分割しやすくするために売却を選択するというケースも増えてきました。
デメリット

そのままの状態で売りに出すと買主側に購入後の様々な負担（リフォーム費や解体費など）がかかるため、売却価格は更地にしたり設備を整えてから売却するよりも低くなることが多いです。
また戸建て物件であれば、思い入れのある建物であっても売却後に解体されてしまう可能性もあるため、そのままの形を残しておきたいとお考えの場合はあまりおすすめできません。

そのほかの手段

空き家の活用について、賃貸と売却の2つの方法をご紹介しましたが、戸建て物件の場合は建物部分を解体し、土地として活用する方法もあります。
事業用の土地として貸し出したり、駐車場やトランクルームに転向させ、収益を上げるといった活用の仕方は、手間や費用があまりかからないため人気です。京都ライフでは賃貸物件の管理・仲介以外にも、土地・建物の有効活用についても専門の部署を持っておりますので、対応が可能です。ぜひ一度ご相談ください。