まず、「スケルトン契約で満室！」という内容で、京都ライフ南管理部所長 赫本 守の講師で始まりました。

空室問題は今やマンションオーナー同様、弊社におきましても一番大きな問題であります。しかし、全てのマンションが空室で困っているわけでもありません。やはり空室で困っている物件の一番の要因は今の入居者ニーズにあっていないということです。
その中の一つとして入居者と家主が希望する敷金・礼金等費用に差が生じてきたことが上げられます。特に最近の入居者は家賃は相場でいいが入居時にかかる敷金・礼金等の保証金をなるべく安く抑えたいという傾向にあります。最初にかかる費用が少なければ引越しもしやすいという訳です。
そこで、提案させていただくのがスケルトン契約です。

☆ スケルトン契約とは？

スケルトン契約といえば一般的にいえばがらんどうのテナント貸し（間取り内装など入居者が自分の使用方法に合わせてデザインする）を想像されることでしょう。しかし今回のスケルトン契約は一般のマンション（部屋）をリフォームせずに賃貸するということです。

☆ 部屋のリフォームは入居者自身で選択してもらう？

現在、入居者が退去後リフォームをして綺麗な部屋を次の入居者に引き渡すというのが通例です。しかし、このスケルトン契約ではリフォームをせずに賃貸するというものです。
ここ最近の借手市場によって決まりにくくなっている物件は礼金を無しにしたり家賃を下げたり、いろいろな努力をしていますが、今回は敷金を無しにしてしまおうということです。
これを導入することによって入居時にかかる費用をおさえて入居者を決めやすくするわけです。もともと、礼金の無い物件では「敷金も礼金もなし」という入居時に前家賃だけでOKといったフレーズで入居募集ができるわけです。

☆ 退去時の原状回復問題もなくなる？

このようにして入居した入居者が退去する時、もちろんリフォーム費用も頂きません。また、そうすることによって最近の新聞や各メディアで騒がれています原状回復についてのトラブルも少なくできるのです。
入居者によっては入居時にその部屋が汚れたままでは嫌だという方もおられます。そのような入居者には入居前に「改装料金一覧表」を見て頂き実費で改装して入居して頂きます。改装時に入居者からカーペットの色や壁クロスの柄まで選んでいただけますので、入居者のニーズに近いものを貸すことができいっそう募集しやすくなるという訳です。
実例としてこの方法で築後15年のワンルームマンションで全30室中11室が半年以上空室のままのマンションに実施したところ、約3ヶ月で満室にすることができました。
ただ、そこで問題となるのは家賃等の滞納金です。
本来、敷金（保証金）というものは家賃滞納等が発生したときに対応するために預かる保証金という性質のものであるため、その保証金が無いとするとやはり問題です。
そこで弊社では滞納対策としまして「賃貸保証システム」という商品の代理店契約をしました。
これを、マンション契約時に入居者に同時契約していただきます。費用は家賃等の30％です。（入居者負担）その時点から契約期間中「賃貸保証システム」が連帯保証人になるわけです。よって契約者には連帯保証人をたててもらう必要は無く契約者に何かあれば一切の責任を肩代わりしてくれます。
これによって安心してこのシステムをマンション運営に活かす事ができるのです。

次に「インターネットマンション」について、京都ライフ四条店店長 今川 雄二郎（私）が講師を務めさせていただきました。

インターネットとは、電話回線もしくはインターネットに使用するための専用の線などを利用してコンピューターもしくは携帯電話などの専用モバイル端末と呼ばれる機器から、色々な情報や画像などを取り寄せたり、メールのやり取りを行えるサービスです。最近では学校でもインターネットに関しての授業があったり、大学生などはほとんどの人がパソコンからインターネットを使用しているのが現実です。

☆20代30代は「食」より「ネット」

社会人におきましても情報を取り入れるだけでなく、情報を発信したりそれを利用して仕事をしたりしています。
ここ何年か前まではコンピューター・インターネットというと一部の特殊な趣味及び仕事に従事している方が使用しているといった感じでした。しかし現在では若者や社会人を中心に、何らかの形を通じてインターネットを利用している人が増加しています。
例えばEメール・Iモードなどを中心に日本での利用者が2000万人を超えたとか。
それをもっと便利に使用範囲を広げるために自分のパソコンを持つ方が急激に増加しています。昨年のテレビの出荷量（975万台）をパソコンの国内出荷実績（994万台）が抜きました。ただインターネットを利用するには利用料金が必要です。
一般的には電話回線でまずインターネットを利用するための中継を行う民間企業（プロバイダー）に接続しそこからインターネットに接続します。それにはまず、NTTとの電話加入権やISDNなどの契約やプロバイダーとの契約などインターネットを利用するまでにやらなくてはならないことがあります。初心者はそれに苦労することが多いようです。
　また、通常プロバイダーまでの電話使用料（市内通話と同じ）とプロバイダーの月額使用料をどちらも支払う必要があり、インターネットの利用者は費用面でも負担がかかります。
そこで20代30代は食費を節約して携帯電話やインターネットにお金をかける傾向が強まっています。若い世代はIT（情報技術）革命の動きを家庭にも積極的に取り込んでおり、収入が減少する中で三度の食事より携帯・ネットという生活を垣間見ることができます。
インターネットは民間企業のサービスの上で行われますので当然、料金や使用者に合わせたサービスの差があります。
そんな面倒なことが解消されるマンションがあったらどうでしょう。
入居後、入居者が簡単な書類に料金の引き落とし口座などを書き込むだけで、翌日から普通よりも安価で一定料金で快適にインターネットつなぎ放題。
これなら最近よく見られる携帯電話だけで生活されている方にも使用していただけます。
しかも、そのシステムについて貸主が一切フォローする必要が無く、入居者からの質問やクレームに対して、また、使用料金の集金までそのインターネットマンションのシステムを面倒見てくれる業者が対応してくれます。
また、入居者によってはこのサービスを好まない方もいらっしゃることでしょう。だからといって入居者にも貸主にも特にそれに対しての負担はありません。
要するに必要な方だけ使用できて、必要としない方に関しては今まで通り普通の賃貸マンションとして利用していただけるというわけです。
もうすでに、このシステムを導入しているマンションがあります。すでにこのシステムを使って仕事をされている入居者もおられます。

☆ ネットで入社試験

産業界で新卒採用にインターネットを本格的に活用する動きが相次いでいます。
三洋電機では大卒社員の一次試験を従来の筆記試験からネットによる適性テストに切り替え、電子メールで全員に結果を通知します。ソニーでは4年生大学以上について第一次の書類選考をネット経由に一本化します。マツダでは入社案内の作成や電話対応を取りやめ情報提供や募集窓口をホームページに集約し、事務作業を省く一方で面接試験を増やし人物本位の選考を徹底するのが狙いと、今年は採用活動の舞台が試験会場からネットに移るIT（情報技術）元年になりそうです。
今、現在まだ新築マンションがどんどん建築されております。当然のようにその時代のニーズにマッチした設備がついております。オートロック・BSアンテナ・エレベーター・風呂トイレセパレート・宅配預かりロッカーなど新しさと利便性に打ち勝つことは物理的に限界がありますので色々な工夫が必要とされます。
そして、セカンドルームや小さな事務所としても募集すれば今までのマンションの契約金や家賃を値下げしても尚空室だった決まらなかった部屋の募集に対して一つの好材料になるかもしれません。

インターネットマンションにつづいて、セキュリティシステムの活用についても提案いたしました。

☆ オートロックマンションの現状

オートロックも最近では標準装備の一つとなってきているせいか効果が薄れてきて、ここ数年、公共料金の集金を装って簡単に出入りし強引な訪問販売をしている者やストーカーなど社会問題に対してあまり効果を上げられなくなってきているのが現状です。

☆ 安全性の商品化

そこで、センサーライト付の防犯カメラをご紹介します。例えば駐輪場につけることによって、センサーがついていますから駐輪場を通る全ての人にフラッシュがたかれ撮影されますので自転車泥棒やいたずらの防止につながります。ごみ置き場でもマンション外の方がごみを捨てに来ることも防止されることでしょう。
形だけでなく入居者に安全をアピールし侵入者に警戒させる。それをアピールすることにより他府県から入洛される方に支持されるのではないでしょうか。
従来の防犯カメラはビデオテープが回っていたためそのテープの上書きを重ねることによりテープの劣化や見難い点から効果が薄れていました。最近のものはテープの変わりにメモリーという装置を使って非常にコンパクトな上に、デジタルで画像を記録しますので上書きに対しても劣化が見られずなんと660枚も画像が取れますので戸数20戸位の単身者マンションであれば2～3日はもつと思います。何か問題があった場合にはそのメモリーをプリントアウトすれば何が・誰が原因かわかるでしょう。
また、モニターやパソコンを自宅に置くことによって画像を監視したり保存・プリントアウトも可能です。それにセンサーライトがついていますので効果も倍増すると思います。
他県ではこれによって下着泥棒も逮捕されております。
新築マンションの数がまだまだ増加している中で分譲マンションにも少ないこのような設備が月々1万円程度で取り付けできます。学生さんの親御さんには非常に安心していただけることは間違いないでしょう。

株式会社 京都ライフ 四条店