財産ドック11月度セミナーを10月４日（土）に京都ロイヤルホテルで約８０名ほどの家主様に集まっていただき立食パーティもかねて開催いたしました。
今回は（社）全国賃貸住宅経営協会京都支部との共同で、第一部から第三部に分けてのセミナーを行いました。

【第一部】
円満な相続にそなえて

長谷川公認会計事務所 公認会計士　長谷川 佐喜男

Ｉ.実際の実例

［ケース1成功例］

家族構成
父　母
長男　長女　次女　次男

成功の要因

• 被相続者が全てを意思決定し、相続人に教育を徹底
• 長生きすること
• 銀行の協力
• 遺言書（弁護士作成による有効な）
• 相続人の仲の良さ
• 相続人が税理士を全幅な信頼

［ケース2失敗例］

家族構成
父　母
長男　長女　次男　次女　三男　三女

失敗の要因

• 被相続者の意思能力の欠如
• 突然な死亡
• 無効な遺言書
• 遺産協議での部外者の参加
• 兄弟の仲の悪さ
• 税理士に対しての相続人の信頼の無さ

ＩＩ.相続対策・基本十ヶ条

1. 相続税対策は周囲の誰が言うものでもない。本人自身が決断し、突破口を開かない限り、対策は始まらない。
（理由）
周りの人間がやきもきしても、何の効果もない。対策の骨子は、財産の相続税評価額の合法的な引き下げ。その後の生前贈与、さらに納税資金の事前準備などの手が必要となる。本人の決断がない限り、大型の節税は不可能。

2. 自分の財産が税務署の評価でいくらになるか、その概算額を調べる。
（理由）
相続税は財産の時価ではなく、相続税法の国税庁の通達などからはじいた評価格をもとに計算する。従って税務署の評価額がわからないと、将来の相続税の予想もできず、どういう対策をとったらよいかのアイデアも浮かんでこない。

3. 家族名義や架空名義、あるいは無記名の財産があれが、これらも全て相続財産に上乗せして対策を練る。
（理由）
税務署の情報網により、家族・架空名義・無記名の財産はほぼ完璧に捕捉されている。安易な財産隠しは決して得策とはいえない。これらを含めた対策を実行しておいた方が無難である。

4. 素人考えの対策は危険。対策の実行は専門家に任せる。
（理由）
相続税だけに目を奪われていると、思わぬ所得税や法人税の課税を受ける事もある。相続税・所得税・法人税などに精通した専門家に任せる方が安心。対策は安全・確実なものでないと、後で税務署のドンデン返しを受ける事もある。

5. 金融機関の経営相談所を利用する場合は、対策の種類や責任の取り方に一定の限界がある事に留意する。
（理由）
金融機関はあくまでも商売の延長で相談窓口を設けている。商売のマイナスとなる助言はしない。また、信用が売り物の金融機関では100％確実に責任の取れる対策しか助言しない。税務署に論争を挑み、納税者を支援するところまで責任を負わない。

6. 専門家に依頼する場合は、自分の死後も現役で家族の面倒を見てもらえるよう自分よりは若い人に依頼する方が賢明だ。
（理由）
相続税対策は、相続税の申告後に行われる税務調査にパスして初めて成功といえる。そこまでの責任を負える専門家の必須条件は「若い」ということ。お年寄りの専門家では、本人よりも先に死亡してしまう危険がある。

7. 対策は一朝一夕にはできない。5年から10年をかける気持ちがほしい。その為にも早く対策に着手する。
（理由）
チリも積もれば山となる。少額の贈与を長く続ければ、贈与の累積額は大きくなり、相続税は小さくなる。危急時の直前では打つ手も限られてくる。できれば、55歳から60歳までに対策に着手したいもの。

8. 相続税対策は知的なビジネスゲーム。採算があえば、多少のコストには目をつぶることが大切。
（理由）
目先の損得にとらわれていては、大型の節税は不可能。安全・確実な対策を図る限り、贈与税や専門家への委託料などのコストは不可避。最終的な節税額が決め手となる。

9. 生命保険への偏見は禁物。使い方によっては、納税資金を確保する強力な武器となる。
（理由）
納税資金を準備する方法はいろいろあるが、絶大な威力を発揮するのは生命保険。「保険は入るものではなく、活用するものである。」という積極的な発想が大切である。

10. 遺言書を作り、誰に何を相続させるかをはっきりさせる。
（理由）
10ヶ月以内に遺産分割が行われないと「税額軽減の特例」（配偶者が相続財産の半分を相続した場合、配偶者が納める相続税はゼロになる）を利用できない。ただし、此れには例外規定もある。また、遺産分けにはトラブルがつきものだ遺言書があれば、無用なトラブルを避けられる。

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【第二部】
太陽光発電システム

（株）原弘産　原 将昭

私たちの便利な生活は、石油を中心とする化石燃料を大量に消費することで成り立っているが、それは地球環境に悪影響を及ぼしている。化石燃料が地球環境を破壊している今、地球の現状は、既に予断の許さない状況になりつつある。例えば化石燃料を大量消費する事により、二酸化炭素の排出・温暖化に。そして北極、南極圏の氷河が溶け海面上昇・異常気象変化につながってくる。
クリーンで、しかも無尽蔵な太陽の光を電気に変える事が出来たら...。そんな人類の夢が、太陽光発電システムの普及によって現実になろうとしている。この状況を変える方法の1つとして「太陽光発電システム」の提案。 太陽光発電システムの長所と短所では、
長所...無公害・無尽蔵・あなたの家に簡単に設置が可能・二酸化炭素の削減
短所...夜間・雨天時には使用不可、不安定
といった、あらゆることを考えても1つの方法といえるだろう。

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【第三部】
オール電化マンションのススメ

関西電力（株）　吉田 友芳

1. 安全に暮らせる

電化住宅なら、家の中で燃焼を起こす設備機器がないため火災の心配もなく安全。また、ガス配管がないため、ガス漏れや爆発の心配もない。

2.快適・クリーンに暮らせる

住宅の高気密・高断熱化が進み、室内の空気の汚れがクローズアップされている。電化住宅なら燃焼による炭酸ガスや水蒸気等が発生せず、室内環境をクリーンに保つ。

3. 経済的に暮らせる

割安な深夜電力や高効率機器を利用するため、ランニングコストが安くなる。機器は燃焼部を持たないため機器の劣化が少なく、耐用年数が長く経済的。

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【第四部】
最近の鍵の現状とカードキー

（株）計電産業　加藤 克巳

特殊な金属工具を使って玄関の鍵を開ける「ピッキング」と呼ばれる手口の侵入盗が大阪府内で急増し、大阪府警が把握しただけで被害は今年8月末までに1000件を突破した事が27日、分かった。既に昨年1年間の被害件数は（83件）の約14倍に上がっており、被害額は計2億円を突破している。
ピッキングの技術を身に付けるのが比較的簡単な上、こじ開けたかとが後から発見しにくい事も急増の背景にあるとみられ、府警は警戒を強めている。ピッキングは、「ピック」と呼ばれる特殊な細い棒を鍵穴に差し込み、内部の小さな金属板を押し込むなどして、鍵を開ける技術。標的になるのは、昼間は留守がちな単身者用マンション、夜間は警備システムを設置していない会社事務所などが多い。
　「カードキー」は、磁気エネルギーを応用した安全性が高く、賃貸管理しやすいシステム。
　＊ 町の鍵屋さんでは合鍵が作れないから安心
　　―システム導入会社だけしか合鍵は出来ない。
　＊ 30年の実績のある商品だから安心
　　―安全さ、便利さに実績あり。
　＊ 既存シリンダー錠がカードキーに。
　　―誰でも簡単にドライバー1本で取り替えが可能。
　「取替カードシリンダー」の特徴
　　・ 不正解錠に強い構造。
　　・ 鍵屋で容易に合鍵が作れない。
　　・ 既存物件にはシリンダー部分の交 換工事のみで設置。
　　・ カードはステンレス製で丈夫。
　　・ 入退去毎のコード変換機能付。
　　・ 入退去毎のシリンダー交換が不要。

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今回は第一部に重点を置いて簡単に説明させて頂きましたが、もう少し細かい説明をとお考えのオーナー様、お気軽に財産ドック（株）のスタッフにお声を掛けて頂ければと思います。
またこれからも、オーナー様の為になるタイムリーな話題を中心にセミナーを展開していきたい所存です。質問も随時、事務局にて受け付けておりますのでお気軽にお申し付け下さい。

株式会社 京都ライフ 山科店