（表１）

まず、1年間を通して1番のシーズンである、1～3月度の京都駅前店における過去2年間と本年度の新規来店客数を表1にまとめてみました。

表1からもわかるように、2001年度の客数のピークは2月度でした。状況としては、前年度より前倒しでお部屋探しをして、慎重なお部屋探しになっていたようです。

このことから、早いタイミングで賃貸条件の見直しをした家主様は、完全満室を確保することが出来たようです。

新築物件でも、入居時期・賃料設定がまずければ、竣工時に満室にならない時代になってきています。借手市場の現在、条件交渉へのスピード対応がキーポイントでした。

特に礼金・更新料については、借手側の言いたい放題の状態でした。

他府県から比べると、やはり京都の賃貸条件は割高感があるようです。賃貸条件を1.敷金・礼金がある場合の賃料条件と、 2.敷金・礼金無しの場合の賃料条件の2通りの設定をしている物件が、強かった感があります。とりあえず、良い入居者で満室優先の条件設定をしていた物件が、勝ち組になっています。

これらのことから、アパート・マンション経営は「大家と店子」の時代は終わったのです。不動産は、利回りこそが最大のポイントであり、利回りこそが不動産の価値ではないでしょうか？

オーナー様の持っている条件価値・入居者が持っている条件価値は、本当に一致しているのでしょうか？オーナー様の不動産利回りは誰が確保するのでしょうか？アパート・マンション経営ビジネスを根底から考え・見直す時期がきたのではないでしょうか。

【サブリース】

1．サブリースとは...
・「所有」と「経営」の分離を目指すもので、管理業務を進化させたもの。

2．サブリースの家主様における
メリット・デメリット
〈メリット〉

• 空室の悩みが無くなる。
• 家賃滞納の悩みが無くなる。
• 退去時の敷金精算のトラブルが無 くなる。
• 不良入居者の悩みが無くなる。

〈デメリット〉

• サブリース料が発生する。
• 礼金・更新料等の収益が無くなる。

3．様々なサブリースの形態

• 賃貸管理業務包括型サブリース...管理業務を主体にしたもの。
• 賃貸借契約的サブリース...仲介の中での延長線上。
• 建物建築受託条件付随サブリース...建設会社が建築請負時に条件の1つとして行う。
• 滞納・空室リスク回避型サブリース...滞納・空室を主体にしたもの。
• 自然損耗費所有者転嫁型サブリース...敷金精算業務の回避。
• 契約期間内賃料改定承諾付サブリース...借上げ条件設定後、空室期間が長い場合、期間内で条件改定することができる。

1.～6. までの形態を全て含んだ究極の形態が「信託型サブリース」

☆信託型サブリース

• 物件を一括借上げ致します。...適正家賃を査定します。
• 当社が貸主となって入居者との対応を全て行います。...わずらわしい事をカット。
• 共益費の運用効率アップを追求します...修繕積立金等。
• 空室に対して当社が即時入居者ニーズに対応します...細かい点の交渉時の時間短縮等。
• 物件グレードアップに、経営的立場で入居者ニーズに基づき提案いたします
• 1年毎に、収支に基づいて借上げ条件の見直しを行います。...信託型

オーナー様にとって、アパート・マンション経営を、自分自身で「プロの事業主」として経営されるか、「所有」と「経営」を分離して、サブリースとして「運営」を業者に任せるかをハッキリしなければならない時代がやってきたのだと思います。
当社は、オーナー様と共同経営的立場で、安心と安定をお届け出来ればと考えております。
今回のセミナーでも様々な御質問や御相談がありました。
会員の皆様には、是非とも当セミナーを積極的にご利用いただき、生の声を体で感じていただければと願っております。

株式会社 京都ライフ 小倉店