平成13年10月13日（土）、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社と社団法人全国賃貸住宅経営協会京都府支部の主催でマンション経営の実践講座と銘打ってセミナーとパーティーを開催しました。
当日は、多くのマンション経営に携っておられるオーナー様にご来場いただき盛況のうちに4時間がすぎました。

【第一部】
不動産取引と消費者契約法

谷口法律会計事務所 弁護士　井田 雅貴

☆ 消費者契約法とは
消費者と事業者との消費者契約に適用される法律です。従来の民法や商法などは「全ての私人は対等の交渉力をもって平等に契約を結びうる地位にある」という事を前提に法律が作られています。

しかし今回（平成13年4月1日）施行された消費者契約法では「事業者と消費者では情報の質及び量及び交渉力に格差がある。同じ私人でありながら、契約の場面においては事業者のほうが有利である。」という事を正面から認めたという非常に稀な法律です。 なぜなら、私人が対等でないことを法律で認めるのは異例だからです。できた経緯が格差を前提としたものですから、かなり消費者よりの法律になっています。

1.「消費者」とは
個人（但し、事業としてまた事業のために契約の当事者になる場合の個人を除く）

2.「事業者」とは
法人その他の団体・事業としてまた事業のために契約の当事者になる個人など非常に広い概念で設定されてます。
（例）自己所有不動産の賃貸・PTA・管理組合・宗教団体・医師・税理士などです。

3.「消費者契約」とは
消費者と事業者との間で締結される契約です。よって消費者同士や事業者同士の契約には既存の民法や商法などを適用することになります。

☆ 消費者契約法によって何が変わったか

1. 契約勧誘行為の規制

• 不実告知（事実と異なることを告げること）民法では詐欺・錯誤。しかし全て白紙にはできませんでした。
• 断定的判断の提供（決めつけた情報を提供すること）証券や金融商品などでのトラブルや事故がこれにあたります。
• 不利益事実の不告知（その契約について、消費者に不利益な事実をあえて告げないこと）有利な情報ばかり強調して契約をすることなどです。
• 不退去（消費者が帰ってほしいと言ったのに、帰らないで契約を締結させること）強引な訪問販売などです。
• 退去妨害（消費者が帰ろうとしてるのに、これを妨害して契約を締結させること）民法では監禁です。しかし、はっきりと監禁を証明することが難しいようです。脅迫もこれに含まれます。これも同じです。

上記の規制に抵触する行為が原因で、消費者と事業者が契約を締結した場合、契約を取り消すことができます。民法の「詐欺」「脅迫」にあたらない場合でも契約を取り消すことができるようになりました。

2.契約内容の規制
従来、民法では特定の内容の契約条項は無効ということはあまりうたっておりませんが、消費者契約法では特定の契約内容はたとえ当事者（事業者と消費者）が合意をしていてもそれを無効にすることができます。 お金を返したり、不動産では物件を引き渡したり、あとの処理が大変になります。

（例）よくモータープールに「当敷地内で起こりうる盗難・事故について当ガレージは一切の責任を持ちません」などの看板を良く見かけますがこれも管理者の過失がある場合は責任を追及されることになります。

（例）ホテルなどでは「当ホテルにおける事故については15万円を最高限度額に保証をします。」これも過失の程度によって追求されることがあります。

など、例をあげましたが損害賠償責任の全部免除・故意・重過失に基づく損害賠償責任の一部免除などの契約は無条件で無効となります。

また、特定の部分が無効となるものもあります。14.6％を超える遅延損害金は、超えた部分や解約金・違約金の額が大きすぎる場合には、平均的損害を超える部分などが無効となります。（消費者契約法8・9条）
信義に反して消費者の利益を一方的に害する条項も無効となります。（同10条）

☆ 不動産取引と消費者契約法
現時点で、消費者契約法が争点となった裁判は公刊されておりません。そこで、不動産取引において予想される紛争例は次のようなものです。

1.「欠陥住宅」と不実告知・不利益事実の不告知
新築住宅等の建築について、建築基準法及び関係諸法令の基準を下回る個所を「瑕疵」とする裁判例がでていますが、消費者契約法では消費者に「この建物には、建築基準法の定める基準を下回る部分がある」ことを説明しないまま不動産を売却した場合、それが「不実告知」「不利益事実の不告知」にあたるかが問題とされています。

2.重要事項説明義務違反と不実告知
宅地建物取引業者が宅地建物取引業法35条の重要事項を説明せずに不動産を売買した場合「不実告知」にあたるかが問題とされています。

3.眺望と不利益事実の不告知
眺望を売り物としたマンションの近くに宅地開発に基づいて巨大マンションが建つことを知っていながら、そのことを秘して眺望を売り物にしてそのマンションを売却した場合不利益事実の不告知にあたるかが問題とされています。

4.高額な解約金を定める場合
ビルのオーナーが長期間借りていて貰いたいという動機で消費者との間で「借主側からの解約の場合○○（高額）の解約金を支払うこととする」という特約条項を定める場合がありますが過大な解約金を定めた場合その金額が、業界における平均的損害を超える部分が無効となると考えられます。

5.原状回復条項と消費者契約法10条
家屋賃貸借契約において、また消費者センターに寄せられる中で一番多く相談があるのがこの問題です。
「借主は明渡し時に、物件を賃貸借契約時の状態に回復する義務を負う」等、借主の故意・過失に関わりなく、退去時に壁紙・畳・床材・室内清掃費用等を負担させる条項があります。これが、消費者契約法10条の「消費者の利益を一方的に害するもの」にあたるのではないかと言われております。現在では簡易裁判で定額訴訟などが起こっております。
現在のマンション経営は空室問題も合わせて礼金を無くしたり家賃を下げたり色々な努力をされてる中で裁判例ではその費用は入居者の故意・過失により起こったものではない限り、家賃に含まれていると言う見方が多いようです。民法では故意・過失責任が大原則となっており故意・過失がなければ責任を負うことは無いとしています。

【第二部】
太陽光発電システムのご提案

（株）原弘産　原 将昭

時代にマッチした画期的なアイデアと素晴らしい経営理念「天地に感謝 社会に奉仕」で平成13年9月6日に会社設立からわずか15年で大証2部に上場されるまでの道のりと、山口県での財産ドックの成功事例などをまじえて会場の皆様をひきつけるようなお話からはじまりました。
「地球大切宣言」をコンセプトに「住む人に快適な住環境の提供」と「環境保全」また「高齢者介護付マンション」などを中心に「人間と環境」を大切にした事業展開をされています。

☆ なぜ太陽光発電システムなのか
エネルギーは無限にあるわけではありません。現在の使用方法でのこれからの見通しは次のようになります。

石油はあと約40年で枯渇するといわれてます。天然ガスもあと約60年で、いくらでも掘れば出てくるということはないといわれてます。原子力エネルギーもウランがあと約70年といわれてます。怖い話ですが昔のように木や薪などを燃やして燃料にして地球上60億人が生活をした場合、僅か4日で木がなくなるといわれます。 今、電気がなくなると私たちの文明はたちまち機能しなくなります。先進国と後進国がある現在でこの状況です。

しかし12億人という国民を有する中国で多くの農業に従事している方がいっせいに自動車を持ち近代的な生活を始めたとしたらすごいスピードでエネルギーを消費することになります。

京都議定書で日本は二酸化炭素を含むガスを6％マイナスにする約束をしています。その約束を果たす為には、二酸化炭素を吸収してくれる森林が必要です。しかし今から森林を増やすにも限界があります。だからこそ今、世界的にクリーンエネルギーが注目を集めています。現在の日本の二酸化炭素排出割合は生活三分の一、産業三分の一、自動車三分の一と考えられています。わが国でも補助制度を利用してマンション・一戸建てにかかわらず太陽光発電システムを推進しています。

会場の様子