財産ドック株式会社では、マンションオーナーさまを対象に、昨今の不況を乗り切る賢いマンション経営について実践に役立つ知識を習得していただくため、毎年2回の恒例になっています「マンション経営の実践講座」セミナーを（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部と合同で、平成13年5月12日（土） 京都ロイヤルホテルにて開催させていただきました。
ご参加いただきましたオーナー様には懇親パーティーの時にも各講演者・先生方へ質問等の交流も多くとても盛んなセミナーでした。

【第一部】
不動産鑑定士からみたオーナー様のリスク管理
～空室をなくす為の対策として～

（株）関西総合鑑定所 不動産鑑定士　細見 正博

不動産鑑定士の細見先生からは、データに基づいて現在の賃貸市況をお話いただきました。

賃貸経営の競争相手は分譲マンションであり、賃料的競争はもちろん設備面の充実・占有面積についても留意することが必要不可欠とされます。 また、昨今は分譲マンションの約3割が賃貸マンションの市場に分譲貸しマンションとして出回る傾向にありいっそう厳しい状況です。

次に法的リスクとしては今年4月1日から施行された「消費者契約法」があり、事業者であるオーナー様にはこの点についても熟知される必要が有ります。
今後の傾向としましては、「不動産投資信託」の解禁により、不動産の利回りの良し悪しがクローズアップされ、利回りこそが不動産の価値となります。オーナーさまは事業者としてのプロ化が求められ、つきつめれば「所有」と「経営」の分離というスタンスこそが資産運用の基本的な考え方ということになり、オーナー様の物的・法的リスクを回避する手立てである事とのお話でした。

【第二部】
ガスのお湯だからできる快適生活のご提案
～マンションのリフォーム事例～

大阪ガス（株）　妻木 靖延

【第三部】
2001賃貸市況！
～借上げと滞納保証によるリスク回避～

日本賃貸保証（株）　井坂 道永

京都ライフ　高橋 保郎

「2001賃貸市況」をテーマに、データによる分析をお話いただきました。

この分析には借主市場への転換から定着など厳しい状況は変わりませんが、とても興味深いデータ結果もありました。それは、市場賃料より希望賃料の方が首都圏・関西圏・東海圏では高いという現象でした。

これは単身者データですが、昨今の晩婚化により少々賃料が高くても快適さを求めるユーザーが多くいることです。そのための広さ・設備の充実など対策はまだまだあるということです。また、オフシーズンでも広さ・設備に不満を持ったユーザーは多くおられる事もわかりました。そして、これからの6月は年間の中でも法人契約が一番多い時期です。 法人契約で不可欠なガレージ情報についても整理が必要です。
このような厳しい状況の中でも市場を見据えた対策・情報整理はマダマダあるようです。

次に、借上げ（サブリース）によるリスク回避についてのお話がありました。サブリースとは「所有」と「経営」の分離を目指すもので、管理業務を進化させたものです。これまでにもサブリース・家賃保証等は多くありましたが総合的に確立されたものはありませんでした。

そこで今回ご提案させていただくのが「信託型サブリース」です。
所有者のオーナー様は煩わしい全ての事がなくなり、自由な時間を自由に取ることができます。また、サブリース会社は常に共同経営者の立場で最良の利回りを確保するため最新の提案をさせていただきます。そして、常に双方の適正な利潤を保つため、毎年借上げ条件の見直しをさせていただきます。 入居者の審査・事故処理についてもマンショングレードを保つには大きな問題です。この問題についても日本全国で実績のある「日本賃貸保証株式会社」にアウトソーシングすることにより完璧です。一定の保証料は発生しますが、ますますプロの事業主が求められる中、安心と憩いの時間を提供させていただきます。

株式会社 京都ライフ 京都駅前店