平成14年10月12日、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部主催で「マンション経営実践講座」と銘打って4部に分け、セミナーとパーティーを開催しました。
当日は、多くのマンション経営に携っておられるオーナー様にご来場いただき、盛況のうちに4時間が過ぎました。

【第一部】
土地家屋調査士からの賢い土地建物管理術の提言

京都太陽合同事務所 土地家屋調査士　平塚 泉

土地家屋調査士とは

依頼を受けて境界を調査し明確にしていく仕事です。目的が境界を明確にすることなので、依頼者の利益を目的としている弁護士などの職業とは少し違い、半官半民のような部分もあります。
半官半民のようといっても法務局とか公のところから給料をもらうわけではないので正確には民間です。しかし、土地境界の裁判で紛争が長引いたりすると、裁判所からの依頼で、正確な資料のもと中立（公人）な立場で明確にすることもあるため、半官半民のようというわけです。

知らないと損をする！土地の境界話

1 いくつもある境界

• 地番境界
  　基本的に土地家屋調査士が境界といえばこれになる。法務局において肯定され、公示制度がはたらいている地番と地番の境界のこと。
• 所有権界
  　土地の所有者がここまでが自分の土地であるとあくまで所有権を示す境界。裁判の所有権の確認訴訟や時効によって変ることがある。
• 占有界
  　土地の所有者が任意でブロック塀などを建てて第三者が見ても明らかにそこまで占有していることがわかる境界のこと。これも、裁判で変ることが多い。
• その他、行政界、管理境界などがある。京都市なら建設局の道路管理課が管理するラインを決める。

2 土地建物管理とは？？
地番境界以外は裁判による紛争で変化します。最近の境界は換地により、cm単位で区画整理できているのでかなり正確であると考えられます。登記簿の権利書の土地・現地の土地の境界・親から聞いている境界のラインが全て一致していれば何も問題なく、一致しない部分があるから紛争が起こるのです。そのずれがどうしておきたのかを土地家屋調査士が相談を受け、解決のために助言をするのです。

3 最近の区画整理地
技術の発達によってcm単位で境界が復元できるデータがあり、それに基づいて法務局が登録をし直しています。換地処分によって従来の土地データを一旦白紙に戻し既存の所有者のもとでもう一度区画を整理する、そうすると道路もきれいにでき、道路のラインと自分の土地の境界がはっきりします。これにより行政界もはっきりするので区画整理地においては正確性が高いと考えて良いでしょう。

しかし、京都市左京区下鴨などは昭和10年代の区画整理地であるため、正確性に乏しいこともあります。なぜなら、この頃の杭は木杭なので残っていることが少ないからです。中には御影石や腐らない杭を打ち、しっかりしているところもあります。

4 裁判における境界争いの紛争話
とにかく時間と金銭がかかり隣人との関係が悪くなります。また、時間のかかる原因はおおむね、当事者がここまでが自分の土地であると所有権の範囲を主張するからです。また、弁護士は依頼者の利益を守る為、依頼者に不利になるようなことは言いません。すると当事者が知りえる、貴重なデータが開示されないまま裁判が進んでいき、挙句の果てには泥沼化してしまいます。

そこで、裁判所は土地家屋調査士に鑑定人の依頼をし、それを受けた土地家屋調査士は公人となり裁判の上で中立な立場で調査をし、資料がでてきて初めて当事者同士がここが間違っていたんだなと納得したケースがあります。
その裁判は6年続いており、その後鑑定人が入って僅か6ヵ月で処理できました。ここで言えることは、境界に対して判別ができていないということです。

裁判上で境界確認訴訟と所有権確認訴訟ではまったく違う形態の訴訟があるにも関わらず、弁護士もなかなかはっきりしないままで訴訟の進行を進めていない状況もあります。当事者は金銭をかけて自分の所有権さえ守れば良いという考えなので法務局に公示してもらおうとするならば本来、もう一つの境界確認訴訟を提起する必要があったりする状況もあります。

5 紛争は境界があってもめるのか無くてもめるのか？
境界はあります。しかしどこにあるかは法務局に行っても教えてくれません。
ある程度、データがあればそのデータに基づいて再現してくれたらいいですよといわれるだけで、それ以外は土地家屋調査士に再現するよう裁判所から依頼がくるのです。

6 境界標識の管理
境界標識を管理することによって境界進入紛争の防止・抑止の効果があります。業界の標語として「くいを残してくいを残さず」というのがあります。「杭を残して悔いを残さず」です。

相隣関係で立ち会って合意の上で杭を打つことによって孫や末代まで正確に受け渡すことができます。 相隣関係で家を建て替えたり増築したりする場合、それに携る業者が杭をとばしたりすることがあるので事前に当事者間で杭を残すか、または土地家屋調査士に再現できるようデータを取ってもらったりすることをお薦めします。

7 土地建物の価値観を考える
土地建物をパーフェクトな財産とするためにはデータが必要になります。紛争のある土地や問題のある建物は非常に売れにくく価値を下げてしまいます。
では、データ＝境界の明確化はどうすればいいのかというと境界標識の設置です。また設置費用はというと基本的に相隣関係で折半にはなりません。民法223条界標設置権では「共同の費用で設置するべし」となっており民法224条界標の設置保存費用では「平分して負担する。但し測量の費用は土地の広狭によって負担」となっており、いわゆる五分五分となっております。

しかし、社会通念上、する者に費用がかかります。だから隣人が境界を明確にしたいといってきた場合は積極的に協力しておけばそのデータが後々自分が必要なとき（増改築など）使用することができるため費用軽減につながります。また、資料に日付の入った写真なども添付できたらなおさら良いです。

知ってて邪魔にならない！ 登記制度の話

1 登記は自主的な私権の保護
家の増改築などで小さな増築でも登記をする必要があります。銀行から融資を受ける際にも登記と実態が違う状態では担保価値と認められません。必ず増改築をした際には工事をした業者に証明書を請求する必要があります。
さかのぼってもいいので請求してきちっと登記しておけば後々助かることになります。悲惨な例として挙げられるのが阪神大震災でした。未登記の建物が多くそこに建築物があったことを法務局・保険会社など誰も証明してくれる人がいませんでした。ですから、登記をするという重要性があからさまになりました。

2 こんなとき表示登記が必要です
　1.土地の払い下げを受けたとき
　2.1筆の土地を数筆に分けたいとき
　3.数筆の土地を1筆にまとめたいとき
　4.山林等を造成して宅地に変更したいとき
　5.登記簿の面積と実測の面積が違うとき
　6.法務局の地図が誤っているとき
　7.境界石がなくなって不明になったとき
　8.建物を新築したとき
　9.建物を増改築したとき
　10.建物の全部を取り壊したとき
　11.区分建物を新築したとき
　12.別棟の建物を新築したとき

役所は能動的に動いてくれない！

1 道路負担の土地には必ず非課税申請を
道路に自分の土地が入っている場合、非課税申請をすることによって固定資産税を軽減することができます。これは申請する必要がありそのままにしておいても役所は何もしてくれません。また、毎年1回の見直しがある11月までに申請をすれば翌年の税金から控除を受けることができます。ただ、残念なことは遡ることができないことです。

2 官民境界標の注意点
道路の管理と境界の管理が役所内で部署が違う為（縦割り行政の欠点）、工事によって境界標が勝手に取られることがありますので十分に注意をして、そのときにはどう残すか話を十分にする必要があります。

登記情報システム

京都でもこれから既存の法務局が財政悪化なども伴い減少の方向にあります。
11月には下京法務局がなくなります。しかしIT化が進んでおりますので今までならその地区でしか取得できなかった情報を、近くの法務局で得ることができます。また、登録すれば自宅にいながらインターネットで取得することも可能になっています。

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【第二部】
高齢化の急激な進展と豊かな長寿福祉社会の実現
～グループホームの提案～

メディカル・ケア・サービス（株）　山中 一範

高齢化社会の現実

現在、日本の高齢化は世界的にみても異常なスピードで進んでいます。以前からも統計等でいわれてきましたが、2000年4月から介護保険が導入されて一層目立つようになってきました。
55歳以上の高齢者人口の割合が年々増加し2015年には4人に1人が高齢者。また、50歳代の占める割合が2025年には人口の約50％になるともいわれております。50歳代が増加すると共に高齢者も増加の傾向にあり高齢者のお世話をする世代が高齢化の一歩手前の方になります。そうなると80歳代～60歳代前半の方が80歳～90歳代の方をお世話するということが想像できます。ここで危惧する点は年長者を子供がお世話することができればいいのですが、若い方が絶対に痴呆や病気にならないとは限らないということです。そうなれば、80～90歳代の方が60歳代の子供の世話をするのは物理的に考えて難しいのが現状です。

また、昨今の家庭環境は核家族化・共働き・転勤などがあたりまえとなっておりますし、高齢者も夫婦がそろってご健在であれば痴呆は起こりにくいのですが、どちらかが先に他界されて、生活環境が変わり話し相手がいなくなったり、考えることが極端に少なくなると痴呆が起こりやすいそうです。
現在、痴呆症の方が全国に155万人おられます。しかし施設は6万人分しかないのが現状です。また、2036年には痴呆症の方が336万人になるといわれております。上記を支える方も高齢化になっていきます。そこで厚生労働省は2004年度までに3200箇所のグループホームを整備します。3200箇所といっても1箇所に入居者が平均10人としても3万2千人分しかできないのが現状です。

メディカル・ケア・サービス（以後MCS）のグループホーム（愛の家）とは

日本全国の各地主さまの300～500坪の土地に鉄骨3階建て（個室27戸くつろぎの和室10畳・洗濯室・予備キッチン・介護人室・風呂・廊下）を建てて頂き、それをMCSが30年間一括借り上げするものです。コンセプトは高齢者（入居者）が限りなく自分の家にいる気持ちで孤立することなく、また自立できる生活をスタッフと共に送り痴呆の速度を緩めたり止めたりして楽しく生活していただくこととしています。料理は本来自分で作ることを国は指針として打ち出していますがMCSグループホームでは栄養士が3食バランスを考えて作ります。食事はやはり生活の中で大きな楽しみでもありますので楽しみになるような研究をします。
また全国に本年度中に20社のMCSを創り北海道から九州まで家族の転勤にも対応していけるよう多くのグループホームを運営します。それに伴い入居者の好むこと嫌なことなどスタッフがしっかりデータを管理していきそれを共有していくことで同じサービスをどこのMCSグループホームに入居していただいても受けられるようになります。

現在、グループホームが足りません。行政も財政困難でスピードについていけません。民間に期待しているのが現状です。また、グループホームを作るために土地や建物を提供して頂く土地地主様の平均利回りは9％以上です。
昨今の土地有効利用においてマンションやテナントの立地ではないということで利用していない土地に適していることですから地主様も一考の価値があるのではないでしょうか。長期的な事業と位置付けして資産運用と土地の有効利用で接点となれば幸いです。詳しくはMCS京都までお問い合わせください。

MCS（メディカル・ケア・サービス株式会社）とは

三光ソフラン（ナスダックジャパン上場）の介護事業を担う連結子会社

• 企業理念 グループホームからひろがるケアサービス事業、そして、安心して暮らせる街づくりへ。
• 設立 1999年11月
• 資本金 4・8億円
• 従業員 70名
• 株主 三光ソフラン株式会社65％ その他35％
• MCS京都 MCSと京都ライフの共同出資会社

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【第二部】
ペイオフ時代の資産防衛
～今後の不動産有効活用～

長谷川公認会計士事務所 公認会計士　長谷川 佐喜男

ペイオフ時代

政府の発表で来年ペイオフが解禁される予定でしたが、2005年3月まで延期になりました。資産デフレの進行している現在、土地の価値を落とさずに、いかに資産価値を上げながら活用するかがポイントとなります。
また、ペイオフ解禁が先に延びたからと言って資産防衛・運用の注意点は何も変わりません。今からその用意をするべきです。

ペイオフ解禁されるとどうなるか

今までは日本人の生活の観点から、銀行に預貯金をしたり保険会社の保険に入ることで安心して資産保護や運用ができてました。しかし1998年に大手証券会社や大手銀行の破綻から自分の資産は「自己責任」で運用または守っていかなければいけないと言われだしました。銀行も1000万円しか元本の保証はしてくれませんし何をするにしても、どこにでも「自己責任」という言葉が目立つようになってきました。

経済の流れ

先日の発表では現在の地価が19年前の水準まで落ちてきました。名目GDP（国内総生産）・消費者物価指数も右肩上がりから1997年を境に緩やかに下がりつづけています。公定歩合は1995年以降、最低水準が続いています。日経平均株価も1982年8000円代から1989年38915円を最高に、昨今バブル崩壊後最低の8500円をつけました。
歴史的にみますと1990年まではバブル形成期で1990年を境にバブルが崩壊して、なぜバブルが起こったのかと議論されました。現在はバブルという言葉の代わりに不良債権が取りだされています。バブル形成期、多くの方の一番の悩みだったのはお金が流通していたので、相続対策に始まり、いかに節税するかが目的でしたし、国も税収を増やすことを考えていました。

しかし1990年バブル崩壊とともに世の中がインフレからデフレに変化しました。日本の総資産の約70％が不動産であるといわれております。バブル時は土地神話の通り対策に土地を売却して納税するということができていましたが時間のずれで崩壊後、相続を受けた方が土地を手放しても相続税が払えないというような状況になり、あげくの果てには納税できない事が理由で自殺者まででました。

そこでバブル崩壊とほぼ同時に、多くの方の考え方が節税から納税の方法へと変化してくることになりました。また、1996年橋本内閣のときに日本版ビックバンが掲げられ、今までは日本のことだけを考えてきたがこれからはグローバルに世界を見ていこうということになり、フリー・フェア・グローバルの市場改革三原則ができました。ここで「自己責任」が言われだし、バブルから不良債権に変わってきたのです。

さて不良債権といいましても現在の不良債権と昨年までの不良債権では内容が違います。昨年までは、バブル時の反動に対する不良債権でした。バブル時は土地さえもってれば銀行がいくらでも融資するから上に建てるように勧めた過剰融資に対する不良債権で、この調整が昨年まで続いていたのです。
現在いわれているのは、バブル崩壊云々より構造（景気）が悪く発生し続けている不良債権です。現在の不良債権は何をやっても赤字がでて、結局、倒産する企業が増加の一途を辿りその不安心理が株価を下げているのだといわれています。
このような観点から特に資産防衛を考えるとキーワードは「自己責任」「時価会計」という発想です。

今後はどうなるのか（資産防衛のコツ）

「自己責任」において見返り（リターン）を得るためには必ずリスクがついて廻るということです。
日本人の意識の中でリスク＝危険と判断することが多いのですが欧米諸国では、元々リスクとは生きるための糧であると理解しています。今まで終身雇用や預金の保護などから国が守ってくれるのがあたりまえの考えで現在に至る為に、リスクは危ないものと考えてきましたがリスク＝当然あるものと考えることが必要です。つまりリスク・リターンの関係で考えていくことがコツといえます。

資産三分法

そこで、資産を運用するに当たり資産内容を時代に合わせて分散させることが重要です。簡単に分けると3種類になります。1. 現預金 2. 不動産 3. 株式です。
安全性を考慮しながらバランス良く割合（1. 50％ 2. 30％ 3. 20％というふうに）を決めなくてはなりません。

• 現預金は元本が高い確率で守れ、現在は少ないですが収益も確保できますのでローリスク・ローリターン。
• 不動産についてはインフレになれば取引が活発になり、デフレですと賃貸業であれば空室はあっても株価の下落（資産の目減り）に比べるとミドルリスク・ミドルリターンといえます。不動産の価値は従来、取引事例をもとに算出されていましたが、これからは収益還元法（この土地・建物がこれからいくら収益をあげてくれるのか）という評価の方法になります。ですから昔この土地をいくらで購入したとかはまったくといっていいほど関係なくなるのです。最近ではリート（投資信託）という不動産の収益で評価される間接的な投資もあります。
• 株式については経済状況で上下するというより政府発表などのマインド（心理）で激しく上下するのでハイリスク・ハイリターンといえます。しかしインフレに強く経済が上向けば必ず上がるようになっています。特に今は不安要素から下がっているとみられます。

資産運用（換金性・収益性アプローチ）

ここでのキーワードは「時価会計」です。まず、時価を把握することです。
今いくらの価値があるのか、現状のまま資産を持ちつづけるのか、または新たに投資して付加価値をつけていくのか、換金して現金にかえていくのかがポイントとなります。

また換金性（いつでもお金にかえれる）・収益性（利益が沢山見込める）を把握することです。全てにおいて昔の値段は通じません（取得原価主義）これからいくらの収益を見込めるのか（時価会計）がポイントです。企業でたとえるなら黒字部門（優良資産）赤字部門（不良資産）です。当然、黒字部門に集中して赤字部門を削っていくように資産を冷静にみる必要性です。

• 所有資産の時価把握が資産運用の第一歩
• 資産ごとの収益性を把握
• 資産の組換えも検討
• 現在の負担すべき税額を把握
• キャッシュフローを良くする税金対策

投資の5ヵ条

• 自分が理解したものだけに投資する
• 自分の取れる責任の範囲でリスクを納める
• 商品の手数料に敏感になる
• リスクの対価の収益を考える
• 予想の変化と人々の反応を考える

不動産の有効活用

・自己責任時代の不動産有効活用

• 借り入れを行った場合のリスク
• 将来の価値の増加等を狙って行った場合のリスク
• 事前にリスクを検討し綿密な対策
• 無理な対策よりゆとりある人生設計

・多様な土地活用策で高利回りの資産運用

• 消費者ニーズに焦点を合わせた資産運用
• 都心高級住宅等、特定の顧客層に絞り込んだ賃貸住宅は超人気
• 支援措置を活用した高齢者向け賃貸住宅は安定収入
• キャッシュフローを考えた資産運用が最後の仕上げ

・税制上メリットを最大活用

• 相続税法上の土地評価のメリット
• 小規模宅地の評価減
• 収益を生む建物は相続税評価が低い
• 不動産所得計算上のメリット
• 不動産を譲渡したときのメリット
• 住宅用地の固定資産税のメリット
• 事業用資産買い換えの活用（2003年12月31日限）

・その他重要ポイント

• 自己責任時代と社会ニーズの把握
• 借入金（インフレまたはデフレ）
• キャッシュフロー・収益性
• 法律改正

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と、このように3名の講師を迎え限りある時間を目いっぱい使って講義をいただきました。

まだまだ、詳しくドリルダウンしてお伝えしたいことがあるということでしたが盛況のうち時間が過ぎ、第4部立食パーティ&情報交換会へと移りました。これからもタイムリーな話題を取り上げていきたいと考えておりますので今後も皆様様のご参加を心からお待ち申し上げます。

財産ドック 株式会社 事務局