5月11日、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部との主催で「マンション経営の実践講座」を開催致しました。
では、今回のセミナーの内容を簡単にレポート致します。

【第一部】
相続・贈与の勘違い

山本和義税理士事務所 税理士　山本 和義

1．養子の人数と相続税の規制

（1）実子相続人（代襲相続人等を含む）がいる場合には、被相続人の養子のうち一人のみを法定相続人の数に含める。

（2）実子相続人がいない場合には、被相続人の養子のうち二人までを法定相続人の数に含める。

（3）（1）及び（2）の場合でも、養子縁組をした時期には、既に被相続人は意識不明となっており、当事者能力がない場合や、社会通念上の親子関係創設の意思が全くなく節税効果のみを目的とした縁組みなどは、縁組みの意思を欠くものとして無効になると考えられます。

※相続税法上の養子縁組み規制の対象とならないものに次のような項目があります。

1.未成年者控除
未成年者控除とは、成年に達するまでの養育費の負担を考慮するため、一定の要件を満たす未成年者については、満20歳に達するまでの年数1年につき6万円を相続税から控除できる制度です。この未成年者控除は、全ての養子及び実子につき適用を受けることができます。

2.障害者控除
障害者控除とは、障害者であるため通常の人より余分に生活費を必要とする点を考慮し、一定金額を控除できる制度です。一般障害者の場合、満70歳に達するまでの年数1年につき6万円を相続税から控除できます。
この障害者控除は、全ての養子及び実子につき適用を受けることができます。

3.相続税の2割加算
相続税の2割加算とは、被相続人と親等の遠い人や、親族関係にない人が遺産を取得することは多分に偶然性があり、又、孫が財産の遺贈を受ける場合には、相続税の課税を1回受けないで済ませる（一世代飛び越し）ことができることなどから、税負担を調整するために設けられたものです。
この規定は、被相続人の一親等の血族及び配偶者のいずれでもない人、及び代襲相続した者が相続放棄し、遺贈により財産を取得した場合、これらの者に対して原則としてその者の相続税額の2割を加算するという内容です。養子縁組を行うと、全ての養子は民法上の一親等の血族になり、この2割加算の規定の適用はありません。

4. 不動産取得税
不動産取得税は、不動産の取得に対し、当該不動産所在の道府県において、当該不動産の取得者に課税されます。しかし、相続による不動産の取得は、形式的な所有権の移転であり、不動産取得税を課することができないと規定されています。
ゆえに、相続人でない孫へ不動産を遺贈する場合には、孫に対して不動産取得税が課税されることになります。
そのため、例えば孫を養子縁組し、その孫に対して不動産を相続させる場合、被相続人から相続人へ「相続」を原因とする移転となり、形式的な所有権の移転に該当し、不動産取得税は課税されません。この場合、養子縁組した孫全員について、不動産取得税が非課税とされます。

2．生命保険契約に関する権利の課税関係

以下のケースで父が死亡した場合の課税関係は次のとおりとなります。

＜ケース1＞
保険契約者である長男が父から、父の負担した保険料の額に対応する生命保険契約に関する権利を相続又は遺贈により取得したものとみなして相続税が課税されます。これは、保険事故の発生前においても、保険契約者が保険契約を解約して返還金を受けることもでき、また、保険契約者は保険金受取人を変更することができる権利を有しているからです。

＜ケース2＞
父が負担した保険料の額に対応する生命保険契約に関する権利を、父の相続人が本来の相続又は遺贈により取得したことになります。そのため、共同相続人間において遺産分割協議等が必要となります。
ケース1の契約形態によれば、中途解約、満期又は保険事故等が発生しなければ贈与税や所得税の課税を受けることなく生前に金融資産について財産分けを行うことができます。
例えば、相続人や親族以外の人で世話になっている人に一定の金融資産を分け与えることも可能です。この場合、保険料負担者が死亡したときは契約者がみなし遺贈により、相続税の課税対象となります。

3．相続発生後の対策

相続対策は生前に時間をかけて行うのが理想ですが、不幸にして何の対策も講ずることなく相続が発生してしまうことも珍しくありません。しかし、相続発生後でも遺産分割の工夫などにより相続税等を軽減させることは可能です。

（1）今回の相続税の軽減を考えた 遺産分割
（2）今回の相続税の納税を考えた 遺産分割
（3）相続後の所得税の軽減を考えた 遺産分割
（4）次の相続税の軽減を考えた 遺産分割

以上のような点を考慮して遺産分割を行うためには、相続税の申告期限までに共同相続人による円満な協議分割が前提となります。

・ 宅地の分割取得

以上の事例のように土地を分割取得することにより、相続税評価額を下げることができます。

4．生前贈与加算制度を利用した簡単な相続対策

贈与税は相続税の補完税としての位置づけから贈与したときだけではなく、相続開始時にも生前贈与加算の特別な取り扱いがあります。
この制度は、相続又は遺贈により財産を取得した人が、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により財産を取得したことがある場合、その贈与財産は相続税の課税価額の中に含めて相続税の税額計算を行います。

ただし、課税価額に含まれる贈与財産の相続税評価額は贈与したときの評価額になります。また、相続開始前3年以内に贈与を受けていても、相続発生時にその被相続人より相続又は遺贈により財産を取得しなければ、贈与税の課税のみで完結します。

5．貸地の物納

貸地は処分可能価格と相続税評価額を比較するとほとんどの場合、相続税評価額の方が高いのが一般的です。これは、貸地の相続税評価額の求め方にその原因があります。貸地の相続税評価額の求め方は、更地の評価額から借地権価格を控除して求めます。この計算方法では、借地権と貸地とを合計すると100％の価格になります。一見、合理的な算式に思えますが、この算式が成り立つ条件は、借地権と貸地とを一緒に処分する場合に限られます。仮に貸地だけを処分しようと思うと、ティカップのお皿だけを売りに出すようなもので、到底まともな値段では処分できません。また、一般的には投資利回りも著しく低く、かつ、借地権の返還が期待できません。
そこで、一定の要件を満たして貸地を物納できれば、貸地を時価以上の相続税評価額で国が収納してくれますので、不良資産？を整理することができます。

その他にも色々な方法によりFP総合研究所では、相続税の大きな差が生まれるであろう提案をしていきます。

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【第二部】
2002年賃貸市況とこれから

京都ライフ　高橋 保郎

中略（勝手ながらHP上では割愛させていただきます）

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【第三部】
土地は活用しなければ大きなお荷物

京都ライフ　松井 隆弘

第三部では、遊休地の活用方法とメリットについてを解説させていただきました。
土地は「ある」だけでは財産とは呼べません。有効活用できていて初めて財産と呼ぶ事ができます。

ですが、土地の活用といっても大幅な投資を提案されることもしばしばです。そこで、今回は京都ライフのご提案する土地の活用法をご紹介します。
「土地を更地のまま有効活用したいが、借り手が心配」、「投資はあまりしたくないし、借金はしたくない」そんな地主様のお役に立てると思います。

レンタルボックス事業

＜レンタルボックスとは＞

• 24時間365日、いつでも利用できる
• 主に個人ユースの為の貸倉庫
• 収納スペースに困っている方が利用
• 盗難、火災保証制度有り

＜地主様のメリット＞

• 遊休地の有効活用
• 貸土地としても需要が無さそうな立地でもOK
• 市街化調整区域でもOK
• 当社が借主
• 長期安定収入

コインパーク事業

＜地域社会に貢献＞

• 違法駐車、迷惑駐車の減少
• 交通事故も減少

＜地主様のメリット＞

• 既存の月極ガレージの管理から開放される
• 遊休地の有効活用
• 当社が借主
• 長期安定収入
• 機械設置工事は当社負担

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【第四部】
現在における入居者ニーズの傾向とサブリースの重要性

京都ライフ　古田 剛

サブリースとは...
家主様のマンションを当社が借り上げさせていただく事。

当社のサブリースの特徴

• 一室から家主様の希望に合った部屋数まで借り上げます。
• 現在相場家賃の80％から借り上げます。
• 10年契約で1年更新。
• 免責期間有り。（2ヶ月か3ヶ月）
• 敷金、礼金、更新料はありません。
• 家主様からもらう広告料はサブリースをした初回のみ。
• マンションの設備等の修理は、当社はあくまでも入居者なので今までの対入居者と同様とする。（老朽は家主負担、故意は入居者負担）

特にこんな家主様にお勧めします

• 空室が有り、その数も多い。
• 敷金返金でよくトラブルがあり、常に多額の改装代をその度支払っている。
• 不良入居者、滞納者が多くて困っている。
• 本業が忙しく、マンション経営に手を取っていられない。

現在の入居者ニーズの変化

• 入居する時のお金を出来るだけ抑えたい。
• 会社契約の場合も出来るだけ経費を抑えたい。
• 短期間だけマンションを借りたいと言う方が非常に多くなった。
• 京都特有の礼金、更新料を払いたくない。
• 連帯保証人を立てたくない。

当社も現場の立場として今後色々な入居者ニーズに合ったプランを考え、この不況の時代を乗り切っていきたいと思っております。

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最後に、今後も地域に密着した業務と月一度のセミナー活動を通じて、時代に応えるサービスを提供していきます。
全社員一丸となり、仲介店の決定率アップ運動、管理部の空室0運動と、質的向上に励んでいきます。今後とも宜しくお願いいたします。

株式会社 京都ライフ 長岡店