平成15年10月11日、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社、（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部主催で「マンション経営の実践講座」と銘打っての合同セミナーとパーティを開催致しました。
当日はマンション経営に携わっておられる多数のオーナー様にご来場頂き、盛況のうちに4時間を過ごせました。

【第一部】
老朽化アパートの建替え戦略と相続対策
～やり方次第であなたの資産をフル活用～

長谷川公認会計士事務所 公認会計士　長谷川 佐喜男

老朽アパートの税務対策上のデメリット

（1）所得税・住民税

1. 経費が発生しない

• 償却が終わっているため
• 借入金が無いために支払利息がない

2. 入居率と家賃が低下するために収入が少なくなる

（2）相続税額引下げ対策

1. 建物の評価が安いかわりに債務控除がほとんどない

2 .貸家建付地評価減額を受けられないことがある
　長期間入居されていない場合 → 借家権がないとみなされる

（3）納税資金準備対策

1. 物納を認めてもらえないことが多い

• 低くても近隣家賃水準の70％程度までの家賃でないと不適格である
• 賃貸借契約書を結んでいる必要がある
• 隣接地との境界が明確であること、相続開始時点で共有地でないこと、他の権利関係がないこと 等
• 家賃滞納がないこと
• 家賃集金が振込みであること、賃上げ交渉も管理会社で滞りなくおこなわれること

2. 第三者売却も困難で、できても捨て値にならざるを得ないことが多い。

納税資金準備対策

（1）物納が可能な条件が揃う

• 世間並みの家賃がもらえている
• 契約・値上げ交渉・建物管理等を管理会社が引き受けてくれる
• 建築時の近隣権利調整がすべて完了

　これらの費用は建替え時に手当 → 借入金 → 債務控除

（2）家賃収入で延納の道も

自己資金がある場合は家賃収入で延納にすることも可能
　自己資金
　　　↓
　立ち退き費用・建築資金等に充当
　　　↓
　建物評価減・土地評価減で相続税額大幅引き下げ
　　　↓
　家賃収入はほとんど手取りになる
　　　↓
　延納資金に充当
　　　↓
　何もしないと相続税額引き下げ対策ができないまま、高い相続税を払い自己資金がなくなってしまう。
　　　↓
　物納の出来ない、収入の少ない、老朽アパートが残る

賃貸古アパートの整理による納税資金確保事例

（手順）

• A・B両棟の現入居者全員に立退き要望を出します。
• 立退きの個別折衝を行い相応の立退料で出来れば全員、少なくとも半分の立退きを実現する。
• B棟をリフォームし、居残り組を受け入れます。
  　（可能な限り全員立退きとなるよう努力しますが、現実的には居残り組が出来る覚悟は必要です）
• A棟が全員立退き後建物を取り壊します。
• 更地にした土地を納税必要分だけ分筆後物納します。
• ここまでの作業は大変時間が掛かりますので、相続税の申告期限までに終わるのは困難です。
  その意味で出来るだけ早く相続税の申告手続き及び立退き交渉に入る必要があります。
• 申告期限に間に合わない時は、一旦物納申請を行い、その後延納に切り替えてこれらの手続きを少しでも早く完了するようにします。
• A棟敷地の一部を物納後、残地を売却してこれまでの費用を精算します。
• 自己資金があればいいのですが、なければ売却までの資金調達をどうするかが問題です。
  金融機関によっては、売却先と事前に売却の予約契約をしておけば、一連の計画書と売却予約契約書で立退き料などの必要資金の融資をしてもらえます。

このように古いアパートはただ単に古いから建替えるのではなく、相続を考えながら行えば良い結果になると思います。

【第二部】
賃貸住宅を取り巻く環境の激変　変わる！アパートマンション経営
～画期的損害保険付＋収益分配型サブリース活用法～

日本管理センター（株）　武藤 英明

昨今、賃貸住宅を取り巻く環境は様変わりしてきています。この激変にどう対応して行けば良いのか、又リスクをどのように回避していけば良いのか考えていく必要が有ります。 先祖代代受け継がれた土地に縛られるのではなくそれを財産として考え目減りさせずに、少しでも増やして子や孫に引き継いで行く為にはどのような方法があるのでしょうか？
それは3年前に出来た定期借家法をもっともっと活用すべきであるという事です。

少子高齢化における学生客の減少からか学生マンションでも多数の空室が目立ちます。 その裏には卒業時の就職難から一時はマンションの更新をしてフリーターになるが6月頃に考え直し、やはり田舎に帰ってどこでもよいので就職しよう、もしくは海外にでも行ってみよう、とあっさり部屋を出て行く学生が増加しており、そうした場合、昔はそれでもお部屋は決まりましたが今はそうはいきません。

へたをすると次の3月まで空室のままという事もありえます。なんと1年間で75％も利回りが下がってしまいます。
そうした場合、定期借家契約ですとそういった心配はなくなります。

最初に入学から卒業までの契約としておけば問題はなくなるわけです。
又、滞納者に対しても定期借家契約なら1ヶ月で契約を解除することも出来ます。普通借家ならそうはいきません。
もっとも滞納の可能性があるお客様に対しては、当初3ヶ月程の定期借家契約を結び滞納等問題がなければ普通借家に切り替える事も可能になる訳です。

そういったリスク回避はさることながら今「良い入居者をどのように確保するか」が一番重要な事だと思いますが、その為にただただ賃料を下げる、それだけで良いのでしょうか？
所有と経営の分離が今注目を浴びております。すなわちオーナー様への保証を目的とした賃貸住宅の一括借り上げ保証、"サブリース"が都市部を中心に主流になりつつあります。オーナー様にとりましては、この保証は賃貸住宅の安定経営という意味において非常に有益である一方、本来オーナー様に入るべき収入のかなりの部分をサブリース会社に転貸差益という形で支払っている事も又事実です。
オーナー様の資産の最大化を考えた時、サブリースの安定性と一般管理の高収益性を同時に実現できるもの、それがこの度当社がお勧めする"スーパーサブリース"です。このスーパーサブリースとは従来のサブリースの賃料保証に加え、収益性に応じてその収益を家主様に分配する画期的な高収益型安定経営システムです。

スーパーサブリース3つの特徴

• 安全（業界初！保険化に成功） 「一流損保のバックアップ保険による家賃保証」
• 安心 「収益分配型サブリース方式によって高収益と安定性を同時に実現」
• 安定 「ローンの返済期間に合わせて選べる最長35年の長期保証」

スーパーサブリースの賃料収入は最低保証率＋収益（歩合）分配金となります。又最低保証賃料、成果分配比率の異なる3コースをご用意、オーナー様のニーズにあったコースをお選びいただけます。

• SSL70 （70％最低保証＋分配コース）
• SSL75 （75％最低保証＋分配コース）
• SSL80 （80％最低保証＋分配コース）

如何でしょうか？オーナー様所有の賃貸住宅の収益を最大限追求し、長期に渡り効率よく安定経営する新型サブリース。業界初、保険を組み込んだ保証システム、日本管理センター（株）と地元京都のの（株）京都ライフの強力なパートナーシップでオーナー様に安定、安全、安心をご提供いたします。
ご興味をお持ちのオーナー様は（株）京都ライフ担当者迄是非お問合せ下さい。

【第三部】
オール電化で未来の資産活用
～知らなかった電気の実力！「安全」「クリーン」だけではなかった・・・～

関西電力（株）　吉岡 功一郎

オール電化とは
家の中のエネルギー（調理・給湯・冷暖房の設備）を全て電気でまかなう事。

調理（IHクッキングヒーター）
操作が簡単、ハイパワーでスピーディ、しかも火を使わないから安心です。又熱を逃しませんので、都市ガスのおよそ2倍も熱効率にすぐれ炒め物もスピーディにおいしく調理できます。火を使わないから汚れにくく調理後のお手入れも簡単です。又鍋だけを加熱しますので余分な熱が殆ど出ず夏場のお料理も快適です。

昔と違う現在の電化コンロ（IHクッキングヒーター）の特徴

• 安全機能の充実
  　切り忘れ防止、温度過昇防止、鍋なし自動OFF、空焼き自動OFF、揚げ物そり鍋検知、小物発熱防止等
• ラジエントヒーターで
  　IHで使用できない鍋についてはラジエントヒーターで加熱可能。また「あぶりもの」についても対応可能。
• コンロのお手入れも
  　トッププレートがフラットなので煮こぼれなどの掃除が簡単。
• コンロの操作は
  　操作し易い操作パネル採用でお年寄りにも優しい簡単操作を実現。
• コンロの取り替え工事は
  　ビルトイン式で簡単に取り替え可能。
• 魚焼きは
  　自動（オート）調理機能でおいしい焼き魚を簡単調理。
• 電源の入切、火力
  　トッププレートの表示部にインジゲーターを設置して視覚での電源の入切・火力の確認を実現。

電気温水器
　電気温水器で快適な水周りを実現。たっぷりとお湯を使えしかも割安な夜の電気でお湯を沸かすのでとても経済的。ワンルームタイプには150～200リットルのタイプがおすすめです。昼間に沸き増しができるタイプも有ります。配管内蔵型だから見た目すっきり。パイプシャフトや流し横に設置出来ます。

昔と違う現在の電気温水器の特徴

• フルオートタイプの開発で・・・
  　機能がさらに充実！自動お湯張りが可能、自動保温が可能（浴槽の湯温の調節）、自動足し湯が可能（浴槽の湯量の調整）
• タンクの仕様等の見直しで・・・
  　ステンレス製のタンクを採用し、さびの発生を解消。配管を内蔵することにより外観もすっきり。
• 高圧力型の登場で・・・
  　1998年規制緩和により、タンク内圧の上限値が上がりパワフル給湯で充分満足の頂けるシャワー圧を実現。2階への給湯でも充分な湯圧を確保。湯張り時間を大幅に短縮。
• 追い焚き機能付きの開発で・・・
  　浴槽の湯をそのまま別回路でタンクに戻し、熱交換させてお湯を温める、追い焚きが可能。
• はぴeタイム・時間帯別電灯契約の創設で・・・
  　タンク内の昼間の追い焚きが可能になり湯切れの心配が減少。
• タンクに溜めたお湯を使うので・・・
  　断続使用の場合でも、湯温、湯量が安定。塩素成分がなくなり肌にやさしい。

オール電化を応援する料金メニュー
「はぴeプラン」
　オール電化住宅のお客様の割引きプランです。給湯、キッチン、冷暖房など家の中のエネルギーをすべて電気にして頂くと「はぴeタイム」からさらに電気代が10％安くなります。

オーナー様・入居者様のメリット

オーナー様のメリット

• 熱源が電気だから安心です。
• 電化設備は豊富な安全機能が充実しています。
• 寿命の長い電化設備は維持費や修繕費が軽減できます。
• 燃焼による水蒸気が少ないので結露やカビが抑えられ資産価値も長く保てます。
• 維持費や修繕費が軽減できるので修理や管理がらくに出来ます。
• 今の入居者のニーズに応え、快適でゆとりのある暮らしが実現できるので他のアパートと差別化が出来ます。

入居者様のメリット

• 燃焼部分がないので外出する時も安心です。
• 火を使わないからお年寄りやお子様にも安心操作が出来ます。
• オール電化の住まいにすると月々の光熱費が割安になります。
• 電気温水器は割安な深夜電力でお湯を沸かすのでとっても経済的です。
• 電気温水器は燃焼音や臭いがないので隣人への気兼ねが要りません。
• IHはお手入れが簡単です
• 空気がクリーンに保てます。

以上、今回はこの3つのテーマにて具体的な内容で講演していただきました。
財産ドック（株）では今後もオーナー様の身近な話題をテーマにセミナーを開いてまいります。今回ご出席頂けなかったオーナー様も是非次回の機会にご出席頂けます様お願い申し上げます。

株式会社 京都ライフ 今出川店