・不動産賃貸業所得における節税対策

第一 本レポートでは、不動産賃貸業所得における節税対策として（イ）青色申告制度の活用、（ロ）所得の分散方式、（ハ）小規模企業共済の活用の3つの方法に付概説する。

第二 （イ）青色申告制度の活用について

1． 青色申告制度とは、納税者が帳簿書類を備え付けて取引を記録し、その記録に基づき確定申告を作成することを目的とした制度である。

2． 青色申告をした場合には、税法上以下のメリットがある。

• 青色申告者は、収入金額から必要経費を控除した残額からさらに｢青色申告特別控除額｣を控除できる。尚、この控除限度額は条件に応じて、10万円、55万円、45万円の三種類がある。
• 次に、青色申告者は、損益通算をしてもなお通算することの出来ない損失がある場合、その損失金額を翌年以降三年間に渡り繰越し、毎年の所得から控除できるというメリットがある。
• また、青色申告した者のする建物の貸付が｢事業｣的規模で営まれている場合であって、生計を一にする配偶者や他の親族が、アパート管理等の職務に専ら従事している場合は、その者に対して支払う金銭が、｢青色事業専従者給与｣として必要経費と認められるというメリットもある。

第三 （ロ）所得の分散方式について

1． 不動産から生じる収入は、不動産所有者に帰属する為、所有物件が多くなる程超過累進税率により所得税等の負担が過大となる。そこで、所得を分散させる事で節税効果をあげ得る。

2． まず、賃貸物件贈与の方法がある。これにより、以後の不動産収益は、受贈者に帰属するので所得の分散を実現できる。

3． 次に不動産管理会社を設立し、当該不動産収入から右会社に管理料（取引通念上適切な額でなければ税法上否認される）を支払い、かつ、右会社の役員を不動産所有者の親族にして報酬を支払う等により、所得を分散できる。この管理会社の運営には、以下の三形態がある。

• 管理料徴収方式 所有者が不動産を第三者に賃貸する際、管理会社がこれを仲介し以後の管理を行うものである。
• 転貸方式 所有者が所有不動産を管理会社に一括で賃貸し、管理会社が第三者に転貸するもの。
• 不動産所有方式 管理会社自身が賃貸用不動産を所有し、管理運営業務を行っていくものである。上記三形態の中で、所得を一番大きく分散し得るのがこの方式である。
  もっとも、かく不動産管理会社を設立した場合、設立に伴う各種コストの発生等のデメリットも生じ得る。そこで、不動産管理会社の設立に際しては、所有者の個人所得規模に応じて、個別具体的に判断しなければならない。（一般に、個人所得が多いほど、管理会社設立による節税効果は大きくなる）
  

第四 （ハ）小規模企業共済の活用について

1． 小規模企業共済とは、小規模企業の個人事業主または会社等の役員が、廃業や退職した場合にその後の生活の安定や事業の再建等のための資金を予め準備しておく共済制度である。

2． この小規模企業共済に加入すれば、各段階に応じ税法上以下のメリットが得られる。

• 掛け金支払時 その年内に支払った掛け金の全額が｢小規模企業共済等掛け金控除｣として全額所得控除される。
• 退職や廃業等による共済金受給時 共済金は退職所得扱い又は公的年金等の雑所得扱いとなり、税法上有利な取り扱いを受けられる。解約した場合には一時所得として扱われる。
• 事業主の死亡による共済金受給時 この場合相続税の計算上、死亡退職金として非課税枠が設けられている。

3． 尚、この掛け金は月額千円から七千円までの五百円刻みで加入でき、支払方法は月、半年、年払の中から選択できる。また加入者の条件として、常時使用する従業員の数が二十人以下（商業・サービス業は五人以下の）の事業主及び会社の役員であることが必要となる。

株式会社 京都ライフ 四条店