2003年05月17日

平成15年5月17日、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部主催で「マンション経営の実践講座」と銘打ってセミナーとパーティを開催致しました。
当日は、多くのマンション経営に携わっておられる多数のオーナー様にご来場頂き盛況のうちに4時間を過ごせました。

【第一部】
2003 賃貸市況
～入居者の動向と希望～

京都ライフ　高橋 保郎

【第二部】
より良い賃貸マンションを経営するために
～経営者の立場からの運営手法、運営次第でこんなに変わる！～

京都ライフ　大塚 純治

【第三部】
サブリース（空室借上げ）を利用して安定経営を！
～今後主役になる賃貸経営の仕組みを分かりやすく～

京都ライフ　鈴木 千秋

【第四部】
最近の地価の動向と賃貸マンションの資産価値
～まだまだ下落傾向が続く地価と、デフレ下に於ける賃貸マンションの値打ち～

（株）関西総合鑑定所 不動産鑑定士　細見 正博

【第一部】
2003 賃貸市況
～入居者の動向と希望～

（株）京都ライフ　高橋 保郎

賃貸住宅の経営を順調に行うためには、入居者が賃貸住宅に対して今何を望んでいるのか知る必要性があります。
人気の希望設備のグラフ（下左）よりわかるように人気の設備は、ごく最近の新築マンションなどに備わっている項目ばかりです。入居者のニーズに合わせた設備投資の必要性が求められる時代とも言えます。

その他希望設備のグラフ（下右）からも、入居の決め手になるものは「住宅の新しさ」「住宅の広さ」「生活の利便性」「日当たり良好」となっています。これらの点をクリアすることが、入居促進の決め手となるのは間違いありません。しかし乍ら前記4点を既存物件に改良を求めるのは不可能です。既存物件であれば「できれば欲しい設備」に注目しましょう。

今、入居者の希望としているのは設備の充実はもちろんですがニーズによる設備投資が求められる時代です。これからは、入居者のニーズをつかみ独自の物件商品化が出来たオーナー様が残る時代であり、そして市場の変化と動きをしっかりと捉えられるパートナーづくりも不可欠です。是非とも、当社（株）京都ライフをパートナーとしてご利用していただくことを心よりお待ち申しております。

その他希望設備

人気の希望設備

【第二部】
より良い賃貸マンションを経営するために
～経営者の立場からの運営手法、運営次第でこんなに変わる！～

京都ライフ　大塚 純治

近年、新しい設備の整った新築賃貸住宅の供給が年々増加の一途をたどっています。需要と供給のバランスが崩れ市場は全般的には貸し手優位の時代から借り手優位の時代へ変りました。このため古い既存マンションほど空室率が高い状況です。

この空室問題に対して、当社ではオーナー様に下記のような提案・対策のアドバイスをしております。

入居審査に関しても、入居者及び保証人の支払能力を入居申込書からだけで判断するには限りがあります。

そこで、当社には保証人の代行として保証会社システムを導入しております。
このシステムを利用することにより、入居者は頼みづらい保証人を準備する必要性もなくなります。そして保証会社は、入居者の現在のクレジット利用状況・支払状況等入居者が債務超過になっていないかをデータに基づき審査を行います。このシステム利用により、入居促進対策としても有効的でありオーナー様に対しても、滞納時には家賃支払代行の安全性があり安心してマンション経営できます。

（中略）

【第三部】
サブリース（空室借上げ）を利用して安定経営を！
～今後主役になる賃貸経営の仕組みを分かりやすく～

京都ライフ　鈴木 千秋

昨今のマンション建築・若年層の減少に伴い、既存マンション・アパートの空室が目立ってきております。これは、バブル時と比較して建築費が格段に安くなり新規募集の段階で既存マンション・アパートと賃料が変わらなくなってきていることや、またマンション・アパートが供給過多になってきている事が現状です。

これだけマンション・アパートが建っている中で満室経営するのは大変難しい状況ではありますが、当社（株）京都ライフのサブリースシステムを導入されれば悩みは解消されると確信しております。

サブリース事業部をスタートしてから1年経過しておりますが、物件戸数は約400戸となり益々の向上を目指しております。では、このサブリースシステムとはどんなものか？それを簡単ではありますがご説明させていただきます。

特にこのような家主様にお薦めします。

• 空室がありその数も多い
• 敷金返金でよくトラブルがあり、常に多額の改装代をその度支払っている。
• 不良入居者・滞納者が多くて困っている
• 本業が忙しくマンション経営に手をかけていられない

上記のような問題も解消できます。空室に関しては、多数ある場合全室いきなりは無理ですが1～3室から借上げさせて頂きまして、状況に応じて増加させていただきます。オーナー様には、安定した収入でご安心頂けます。

現在の入居者ニーズの変化

• 入居する時のお金をできるだけ抑えたい。
• 会社契約の場合もできるだけ経費を抑えたい。
• 京都特有の礼金・更新料を払いたくない。
• 連帯保証人をできれば頼みたくない。

当社も現場の立場として、今後色々な入居者ニーズに合ったシステムを考え、この不況の時代を乗り切っていただきたいと考えております。

オーナー様におかれましては、ご相談をうけたまわる準備はできておりますので、ご遠慮なく（株）京都ライフにご相談頂けますことをお待ち申しております。

【第四部】
最近の地価の動向と賃貸マンションの資産価値
～まだまだ下落傾向が続く地価と、デフレ下に於ける賃貸マンションの値打ち～

（株）関西総合鑑定所 不動産鑑定士　細見 正博

地価の動向としては、嘗ては右肩上がりでしたが最近は右肩下がりで地価の下落が続いております。
昭和63年、64年のバブル時は、東京中心に土地地価の上昇傾向がありました。それに伴い1～1年半後に大阪が上昇傾向の流れでした。「新しい動きがあるのは東京」。しかし、12年間も土地価格が下がっている状況です。不動産市況では、更に下がる傾向予測がされております。

1．概況

○平成14年1月以降の1年間の全国の地価は、住宅地は下落幅が拡大したが、商業地は下落幅が縮小した。

○三大都市圏においては、住宅地の下落幅は横ばい、商業地は下落幅が縮小した。

○東京圏の住宅地について
・大半の地域で下落幅が縮小した
・東京都区部では4年連続して下落幅が縮小し（△2.8→△1.9）、特に区部都心部ではほぼ横ばいに近づいており（△1.5→△1.1）、区部南西部でもほぼ横ばいに近づく傾向にある（△2.2→△1.5）。
・その中で、渋谷区及び港区では全地点が上昇又は横ばいとなっており、区全体として渋谷区は前回の横ばいから15年ぶりに上昇に転じ（±0→＋1.0）、港区は2年連続の上昇に引き続き横ばいとなった。

○東京圏の商業地について
・ほぼすべての地域で下落幅が縮小した（△4.6→△4.1）。
・東京都区部では4年連続して下落幅が縮小（△2.8→△1.9）。
・区部都心部では引き続き上昇又は横ばいの地点が多く見られ、1割近い上昇率となる地点も現れた（渋谷区神宮前5丁目 ＋9.5％）。

○大阪圏の住宅地について
・半数以上の地域で下落幅が拡大（平均△8.6→△8.8）したものの、大阪市（△6.2→△6.1）、神戸市（△12.7→△9.9）で下落幅が縮小した。
・特に、大阪市のうち中心6区では、3年連続して下落幅が縮小し（△4.2→△3.8）、天王寺区で横ばいに転じた地点が現れた。
※需要者側の値頃感等により、マンション等の住宅需要の都心回帰の動きが続いた。

○大阪圏の商業地について
・半数以上の地域で下落幅が縮小した（平均△11.3→△10.2）。
・大阪市のうち中心6区では、3年連続して下落幅が縮小し、1割未満の下落となった。（△12.2→△8.0）また、高度商業地の一部では横ばいに転じた地点が現れた。
※大阪市の高度商業地で、再開発や海外ブランド店舗等の立地により集客力が高まった地区において、横ばいに転じた地点、引き続きわずかな下落であった地点が見られた。（東京都心と同じ傾向）

○京都府内の住宅地・商業地について
府内の住宅地（△6.8→△8.4）、商業地（△9.5→△9.8）ともに2年連続で下落幅が前年より拡大した。
京都市内の中心地では、商業地でのマンション建設ラッシュによる反動で、相対的に住宅地の下落幅が大きくなった。上京区（△4.8→△6.2）、下京区（△4.3→△5.2）、中京区（△3.9→△5.2）と下落幅が拡大。

・府南部、特に木津町（△9.9→△11.2）では府内下落率上位10地点のうち6地点を占めた。ニュータウンなどの大規模開発による供給過剰が住宅の低価格化を招く。
・価格上位の5地点はいずれも京都市内（岡崎円勝寺町）以外はすべて地下鉄沿線（利便性が買われてきた）。
・市内の商業地（△9.7→△9.9）やや下落幅大。市内中心部ではマンション用地としての需要が商業地の需要を「下支え」している（中心5区△9.4→△8→2）。

商業地の「住宅地化」の影響。市内中心部のオフィス需要は空室率13.6％と低迷を続けている。

2．今後の地価の動向について

キーワード
・商業地
　　商業地の「住宅地化」
　　空室率の動向
　　有名ブランドと再開発
・住宅地
　　二極化
　　マンション分譲の動向
　　都心回帰

「賃貸マンションの資産価値」～鑑定評価の立場から考える～

• 利回りにより判断される賃貸マンションの優劣（賃貸マンションの資産価値は、利回りによって決まってくる）
• 収益価格により資産価値が決まる
• DCF法はグローバルスタンダード
• 不動産証券化市場
• その他

資産価値を高める方法としては、究極は満室にすれば良いことなのですが現実的には難しい状況です。総収益が上がらないのであれば、総費用を下げれば良いのですがこれでは解決策にはなりません。大きなウエイトを占めているのは税金です。 オーナー様にとっては、固定資産税の節税対策が一番重要度が高いとも言えます。

この評価額はおかしいのではないか？と疑問に思ってください。もしかすると、もとの評価が間違っている可能性もありえます。6月末までに固定資産税課に相談に行ってください。親切に対応してくれるはずです。

若しくは、もう一度自分の土地を見られて疑問に感じる点があればお気軽に財産ドック株式会社にご相談ください。各専門FPが疑問点・悩みの解決策をアドバイスいたします。

もう一つは、新築の場合でも今はそれなりに賃料を下げる状況もあります。建物はいったん決まれば減価償却し、それに対して税金がかかり、これは一生の付き合いですのでよく考えて下さい。

空室対策は、当社（株）京都ライフにお任せください。固定費は、コストダウンする努力が必要です。そして、純利益を上げればマンション資産価値は自然と上がります。

上記の内容のセミナーの後も、パーティでは情報交換会が行われ、参加されたオーナー様同士、または専門家の先生と皆様熱心に交流を行われておりました。