結論から言えば、ここ2、3年においては、収益不動産はそれぞれの個別的事情に応じ買い時でもあり、売り時でもあるといえる。以下それぞれの理由を説明する。

今、なぜ買い時か。

　周知のように、地価は全国平均で見れば引き続き下落傾向にある。このような地価の状況に照らせば、価格の面から不動産が買い時であることは言うまでも無い。しかし、東京都区部及びその周辺では、上昇や横ばいの地点が増加し、下げ止まりの傾向が強まっている。この傾向は名古屋市・札幌市・福岡市などの一部にも現れている。
　京都市にあっても、ファッション・飲食関連の店舗の立地が進んでいる中京区、下京区の一部においては横ばいに転じた地点が現れた。これは、1. 経済に回復の兆しが見られる中で、都市回帰の動きが続いたこと、都市再生の取り組みによる集客力が高まったこと、2.不動産の証券化による不動産取引の活性化等が要因として考えられる。不動産の証券化とは、不動産から生じる収益･担保を裏づけとして証券を発行し、投資家から直接資金を調達する方法をいう。
　このような地価の動きは、バブル時にも見られたように、一般的には東京地区から2、3年後に京都、大阪にも現れてくる。とすれば、京都においてもここ2、3年で地価は徐々に上昇していくものと推測される。そして、所得・雇用・年金に対する不安が増大している今日にあっては、できる限り安価に不動産を購入し、それを収益不動産化させ、そこから安定収入を確保していくという方途も有益ではないだろうか。よって、今は買い時といえる。

今、なぜ売り時か。

　確かに前述のように、地価は依然として下落傾向にあるといえるが、収益不動産にあっては、地価が下落状況にあることが、必ずしも売り時に適さないということにはならない。それは、前述の不動産の証券化等により、収益不動産への需要が高まっていることなどが影響する。地価の下落が長期化している今日では、不動産を所有しているだけでは金融機関から融資を受けることが容易ではなくなっている。
　そこで、企業が金融機関を介さずに資金を調達する方法（直接金融）として不動産の証券化が注目されているのである。この不動産の証券化に適しているのが既存の収益不動産であり、今、ニーズが拡大しているといえる。
　元来、農耕民族である日本人は土地所有に対する固執が強い側面がある。しかし、収益不動産はあくまでも投資物件であり、収益を生むことにこそ、その存在意義があるといえる。とすれば、築年数の経過により収益率が落ち始め、収益期間が終わりに近づいた収益不動産は好機の売却により、最終的にその投下資本を回収するということも有益な考えではないだろうか。よって、かかる観点からすれば、収益不動産にあっては、今は売り時であるともいえる。

　以上、9月度の財産ドックセミナーレポートとさせていただきます。

株式会社 京都ライフ 四条店