5月22日、京都ロイヤルホテルにて財産ドック株式会社と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部との主催で｢マンション経営の実践講座｣を開催致しました。

【第一部】
ズバリ公開！京都ライフ仲介営業のすべて！
～京都ローカル不動産 賃貸仲介実績 ナンバー1のキーワード～

京都ライフ　高橋 保郎、他 仲介営業責任者

おかげさまで、当社は昨年度｢京都ローカル不動産で賃貸実績ナンバー1｣となることができました。これもひとえに各オーナー様のご支援の賜物と思っております。

当社では、｢7つのキーワード｣を明確に掲げ、運営改革を行っております。このキーワードをもとに、日頃の営業活動内容を｢情報発信｣から｢成約｣に至るまで順を追ってご紹介致します―――

（第一部はパネルディスカッション形式の為、省略させて頂きます）

【第二部】
アパート・マンション安定経営に救世主現る！！
～メンテナンスフリーの"設備保証共済"と 保険で安心35年"家賃保証"～

日本管理センター（株）　武藤 英明

メンテナンスフリーするための仕組み（設備保障共済）

入居率や家賃などの収入ばかりに目をうばわれるのではなく、支出にもしっかりと目を向けなければ、真の安定経営は実現できません。

｢設備保障共済｣は室内設備・共用設備の修理・交換費用をわずかな掛け金で保障する制度です。突然の修理費用などの支出をコントロールし、安定した賃貸住宅経営をサポート。入居者からのクレームとオーナー様の精神的負担を低減し、入居者が気持ち良く住み続けられる環境づくりをお手伝いいたします。

｢設備保障共済｣とは？

こんな悩みにどう対処しますか？

• 修繕積立金は課税引当て、損金にはならないの？
• 故障はいつ起こるかわからない。修繕費も高い！
• 安定経営が一番。故障修理や交換費用を平準化したい。
• 火事になったら、建物は火災保険があるけど、家賃は誰が保障してくれるの？
• 入居者が自殺！内装費用や賃料値下げなど大損害！

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設備保障共済が全て解決します！

• わずかな掛け金で室内設備・共用設備（新築10年保障共済）の修理・交費用を保障。
• 設備機器の故障修理や交換費用をあらかじめ掛け金として損金計上。
• 火災時の家賃、入居者の自殺などにともなう出費にもしっかり対応（新築10年保障共済）

｢設備保障共済｣のメリットとは？

• 故障はいつ起こるかわからないので、突然の出費が痛い。一回の故障にかかる修理代は、｢エアコン｣で2万円～4万円、｢給湯器｣で1万円～3万円もの費用がかかる（当共済会調査）。
  　→ しかし共済会が修理代を支払うため、即修理交換が可能。
• 修理業者との連絡、打ち合わせ、オーナー様の承認取得に手間がかかる。しかも、入居者を待たせるため、クレームになりやすい。
  　→ 共済会なら修理業者との負担交渉がなく、不動産管理業務を軽減。 入居者からのクレームとオーナー様の精神的負担を低減。
• 突然の出費に対して、計画的に修理代を積み立てようとしても、積立金は課税引当金となってしまうため損金処理できない。
  　→ 共済会なら税務上、掛け金は損金として処理できるので節税効果がある。
  　｢設備保障共済｣は、家主様に安定・安心・有利なアパート経営をサポートいたします。詳しくは、代理店である（株）京都ライフまでご相談ください。

安定化をはかるためのサブリース（スーパーサブリース）

設備の安定化も大事なことではありますが、なんといっても一番大きな金額は｢家賃｣です。これこそが、アパート・マンションの安定経営に直結することです。

では、この家賃はどのようにして安定化していくのか？
今、所有と経営の分離が注目を浴びております。すなわち、オーナー様への保証を目的とした賃貸住宅の一括借り上げ保証、｢サブリース｣が都市部を中心に主流になりつつあります。
オーナー様にとりましては、この保証は賃貸住宅の安定経営という意味において非常に有益である一方、本来オーナー様に入るべき収入のかなりの部分をサブリース会社に転貸差益という形で支払っている事も又事実です。

また、投資利回りがより高いにも関わらず保証というスキームを持たないが為に、安価で良質な住宅を建築している地場建築会社・ハウスメーカーの賃貸住宅より、建築コストの高い大手賃貸住宅メーカーの商品をオーナー様が選択されているというのが現状です。
オーナー様の資産の最大化を考えた時、サブリースの安定性と一般管理の高収益性を同時に実現できるもの、それがこの度当社がお勧めする。｢スーパーサブリース｣です。

当社では、より高い収益性を求めるオーナー様と良質で投資利回りの高い賃貸住宅を供給する優良建築会社を結び、オーナー様の｢資産の最大化｣を目指す｢プロパティマネージャー（PM）｣の見地から｢スーパーサブリース｣をリリース致しました。このスーパーサブリースとは従来のサブリースの賃料保証に加え、収益性に応じてその収益を家主様に分配する画期的な高収益型安定経営システムです。

スーパーサブリースの3つの特徴として

• 安全 ｢一流損保のバックアップ保険による家賃保証｣（業界初！保険化に成功）
• 安心 ｢収益分配型サブリース方式によって高収益と安定性を同時に実現｣
• 安定 ｢ローンの返済期間に合わせて選べる最長35年の長期保証｣

スーパーサブリースの賃料収入は、最低保証率＋収益（歩合）分配金となります。又最低保証賃料、成果分配比率の異なる3コースをご用意、オーナー様のニーズにあったコースをお選びいただけます。

3つの選べるコース

• SSL70 / 70％最低保証＋分配コース（家主 3：当社 1）
• SSL75 / 75％最低保証＋分配コース（家主 2：当社 1）
• SSL80 / 80％最低保証＋分配コース（家主 1：当社 1）

如何でしたでしょうか？ アパート・マンション経営の安定化をはかるには、間違いなく魅力的な商品です。業界初、保険を組み込んだ保証システム、日本管理センター（株）と地元の（株）京都ライフの強力な仲介斡旋パートナーでオーナー様に安定・安全・安心をご提供させていただきます。

ご興味を持たれたオーナー様は、是非一度お近くの（株）京都ライフ迄ご相談ください。

【第三部】
不動産会社の活用と税務
～相続対策に活かすための重要ポイント～

税理士法人 FP総合研究所 税理士　山本 和義

不動産賃貸業を行っているオーナー様にとっては、所得税や相続税は大変重要な問題だと思われますが、その対策として不動産管理会社の設立を検討されてはいかがでしょうか？

□ 不動産管理会社とは？

＜毎年の所得税等の節税効果があります＞
不動産から生じる収入は、不動産の所有者に帰属するため、所得税の超過累進税率により所得税の負担が大きくなってしまいます。
そこで、不動産を管理する会社を設立して、オーナー様の不動産収入から不動産会社に管理料を支払い、且つ、管理会社の役員をオーナー様の家族にして給与を支払うことにより、収入を合法的に分散をすることができ、所得税の節税につながります。

＜将来の相続対策としても有効です＞
不動産会社を利用することにより家族役員などへの給与の支払いが可能となり、被相続人の金融資産の増加を抑制することができます。
また、相続人へ金融資産の移転をすることで相続税の納税資金の準備をすることができます。

＜不動産管理会社の運営形態＞
不動産会社の運営形態は、大きく次の3つに区分されます。

1. 管理料徴収方式・・・・収益物件の管理業務を行います。
・ 業務形態
不動産管理会社はオーナーが不動産を第三者に賃貸する場合の仲介をし、以後の管理を行います。
・ 特徴
貸室等の賃貸借の契約者名義はオーナーであり、管理会社は不動産の管理業務（家賃の集金・入居者の募集等）を行います。オーナーと管理会社間において不動産管理委託契約が締結され、毎月管理業務の対価として月額管理報酬が支払われます。

2. 転貸方式・・・・・収益物件を転貸します。（サブリース）
・ 業務形態
オーナーが所有不動産を不動産管理会社に一括で賃貸し、管理会社が第三者に転貸します。
・ 特徴
不動産そのものを不動産管理会社が一括で借り受けます。不動産管理会社は空室時の空家賃の支払いなどのリスクが高い分、管理報酬を受け取ることができます。

3. 不動産所有方式・・・・・収益物件を所有します。
・ 業務形態
不動産管理会社自身が賃貸用不動産を取得・建築し、管理運営の業務を行っていく方式です。
・ 特徴
高収益の建物をオーナーから管理会社が買い取り、オーナーの毎年の所得の軽減を図り、結果として、所得税対策と相続税対策に利用することができます。

□ 不動産管理会社の設立の効果（相続税）

＜納税資金の準備＞
不動産管理会社の運営形態の中で、まず不動産所有方式を用いて不動産管理会社を設立します。
そして、高収益の建物を管理会社が買い取って管理会社自ら不動産賃貸をします。そうしますと、管理会社の家賃収入になります。その家賃収入で得たものは、今度は家族を管理会社の役員として迎え入れて、役員報酬を給与という形で分散いたします。そして、不動産管理会社を通じて支給された役員報酬により、将来の相続税の納税資金の準備をしていただくことができます。

＜金融資産増加を抑制することによる節税効果＞
また、所得を分散することで、1年間で持主様の金融資産の増加が抑制されることになります。
仮に、法人を設立して10年経過した後に相続の発生があった場合、持主様の相続財産の課税価格が10億円と仮定すると、次の表のような金額の相続税の節税効果があることになります。

＜貸家の敷地の評価について＞
貸家の敷地については、相続税の計算上、｢自用地評価額×（1－借地権割合）｣で評価されます。大阪国税局管内の借家権割合は40％であるため、借地権割合が60％であれば、｢自用地評価額×76％｣により計算することになります。

一方、貸家を法人に売却した後は、法人がオーナー様から土地をかりることになりますが、借地権の問題を回避するためには、税務署に｢土地の無償返還に関する届出書｣を提出する必要があります。
この場合、この敷地の地代を無償とすると、その土地は｢自用地評価額（100％）｣として評価されることになります。一方、賃貸借（土地の固定資産税の2倍～3倍程度以上の地代の支払いが必要です。）とすると、その土地の評価額は｢自用地評価額×80％｣となります。

貸家の売却により、土地の評価額が上昇してしまいますが、貸家を売却することにより収入そのものが持主様以外に帰属することによる効果のほうが多いものと思われます。

□ 法人を設立する際の留意点（注意点）

＜出資者は誰にすればよいのか？＞
優良な資産を法人で間接所有し推定被相続人に集中する収入を分散させ、相続税負担を軽減すること等を目的に不動産管理会社を設立する以上、その法人は優良法人に育っていくことになります。
そのため、出資者は、オーナー様やオーナー様の奥様ではなく、子や孫たちによる株主構成とすれば、不動産管理会社の株価が上昇したとしてもオーナー世代における相続財産に影響することはありません。

＜役員は誰が就任すればよいのか？＞
不動産管理会社が特定の不動産所有者である推定被相続人に収入が集中することに伴う所得税の累進税率を、管理料の収受などにより緩和することが主目的の一つです。
そのため、推定被相続人が役員に就任し給与の支給を受けるとせっかくの収入分散の効果が薄れることとなるので、子や孫が役員に就任することが望ましいものと思われます。

□ 不動産管理会社に支払う管理料

不動産管理会社に高額な管理料の支払いをしたり、不動産管理会社に低廉な賃貸料で不動産を貸し付けしたのちに第三者に通常の賃貸料で転貸することにより、所得税の負担を不当に減少させる結果となったときは、税務上否認されることがあります。
不動産管理会社の運営については、管理会社に支払う管理料等が適正額であることが必要です。

盛況のうちに3時間が過ぎ、盛り上がったままパーティー会場にて情報交換会や相談会が和やかな雰囲気の中で行われました。

｢マンション経営の実践講座｣ではこれからも、タイムリーな話題を取り上げていきたいと考えておりますので今後とも皆々様ふるってのご参加を心よりお待ち申しております。

株式会社 京都ライフ 伏見店