平成17年10月27日に京都ロイヤルホテルにて開催された財産ドック（株）と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部の共同企画による実践セミナー「マンション経営と資産運用の実践講座」の内容をレポートさせて頂きます。

【第一部】
空土地・空テナントの有効活用のすすめ
～積極投資にて、年間利回り約20％の優良資産へ転換～

京都ライフ　松井 隆弘

オーナー様が空土地・空テナントで困られている現状を京都ライフが多角視点で納得解決するというテーマをもとに、どのような解決策があるのか具体的に見ていきました。

1.ミスター貸地 ～ 更地を更地として

これは純粋に初期投資の要らない事業で、現在借り手側の需要は多数有りますが、貸し手側が不足しているのが現状。

2.コインパーキング ～ 安定経営

極駐車場よりも収益性が高いとされている事業であり、次のような場所が適している。
1.バスターミナルの近くである
2.商店街やオフィス街である
3.アパート・マンションの多い地区である
4.集客可能な施設の近くである
5.飲食店の多い地区である

3.ハローコンテナ ～ 郊外型

これは少額投資のビジネスで、レジャー用品、カー用品、季節の衣類の保管など使用用途は様々で24時間出し入れ自由。最近ではテレビや新聞でも取り上げられている需要の高いもので、京都ライフでも現在12店568室ある。

4.ライフトランク・ライフバイクパーク ～ 都会型

空間の再利用～つまりは空テナント・倉庫の再利用ということで、これまたコンテナ同様最近新聞でも取り上げられた注目の事業である。また、中高年を中心に高まるバイクブームを背景に今年6月にはAT限定二輪運転免許なるものも登場しバイクブームに拍車を掛けている。必然的にバイク置き場の需要も増加、そこでライフバイクパークも誕生した。セキュリティー面も抜かりなく今後の需要に期待は高まっている。

こうした活用方法はいくつもありますが、全ての土地に全ての事業が当てはまるわけではありません。

もちろん立地によってマンションの企画の方がよい場合もありますし、そのマンションの1階をトランクルームにしましょうといった提案もできます。最近SOHOの需要も高まってきているなど、ひとつの企画だけで考えるのではなく多角視点で時代にあったものを考えることが土地活用成功の秘訣であると思います。

『高利回り』、『安定収入』、『ランニングコスト不要』これが土地の有効活用のキーワードです。

【第二部】
敷金・保証金問題のその後、判例動向を中心に
～現状の打開策をはかる！～

福井法律事務所 弁護士　上田 敦

第二部では原状回復の現状をオーナー様にご報告させて頂きました。

平成7年7月18日伏見簡裁の原状回復特約に対する判例で、特約が有効になるためには
　1.賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
　2.賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
の要件が必要とされ、要は原状回復特約の有効性は説明の問題とされていた。

しかしA京都地裁平成16年3月16日、B同平成16年6月11日判決のポイントとして
　1.原状回復特約は「消費者の利益を一方的に害するもの」と認定して無効とした
　2.更新合意に対して消費者契約法の適用を認めた

これによって、ほとんど全ての賃貸借契約に消費者契約法が適用されることになる。
原状回復特約の有効性の問題は、もはや説明の問題ではなくなった？
また、大阪高裁の2判決（上記京都地裁2判決の控訴審）では共に原判決を維持。
その後、控訴人から最高裁に対し上告受理申立がなされるも、却下→確定した。

控訴審判決の理由として
　1.原状回復特約は賃借人に二重の負担を強いるもの
　2.原状回復義務発生について、賃借人の関与する余地がない
　3.原状回復特約の有利不利を判断するための十分な情報が与えられず、
　自己に不利益であることが認識できないままなされた合意である

Aの控訴判決は上記三点を上げて消契法違反を認定した。
この判決からは、もはや説明の問題にとどまらず、特約そのものが不当と判断されたと考えざるを得ない。

【第三部】
親が考える相続対策・子が考える相続対策
～万が一の時に備え知っておきたいポイント～

税理士法人FP総合研究所 税理士　山本 和義

第三部では生前贈与による相続税対策の薦めなど資産家の方にはとても興味深い相続税のお話です。

Ｉ 親が考える相続対策

■相続防止のための遺言書の作成

（1）遺言書が無い場合の遺産分割協議と民法上の規定
遺産の分割は、遺産の暫定的な共有状態における権利を解消するために
行われるものである。

（2）遺言の対象になっているもの

• 後見人及び後見監督人の指定
• 遺言執行者の指定及びその委託
• 相続分の指定及びその委託
• 遺産分割の方法の指定及びその委託
• 遺産分割の禁止（期間は5年間）・・・など

（3）遺言の有効性
遺言は一定の方式を伴う法律行為であり、一度作成したからと言って常に有効であるとは限らない。
民法で定める方式に沿ってない遺言や、公序良俗に反するものなどは無効である。

ＩＩ 子が考える相続対策

■申告期限までに遺産分割協議が整わなかった場合の相続税の課税上の取り扱い
（1）配偶者の税額軽減制度の適用をうけることが出来ない
（2）小規模宅地等の課税価格計算の特例の適用をうけることが出来ない
（3）未分割財産は物納することが出来ない
（4）相続税額の取得費加算の特例も申告期限から3年経過するとつかえない
（5）農地等の相続税の納税猶予が受けられなくなる

■宅地などの物納を検討する

■税負担軽減のための遺産分割の工夫

立食パーティーの様子

以上3時間にわたる充実したセミナーも無事終了し、第四部の立食パーティーでは貴重なオーナー様同士の情報交換や当社社員との交流が行われ幕を閉じました。今後もこうした役立つ情報を皆様にお伝えしていきたいと考えておりますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

尚、今回第一部で空土地・空テナント有効活用の説明をさせて頂きましたが、もう少し細かい説明をとお考えのオーナー様は、こちらの 土地の有効活用ページ もご覧下さい。

株式会社 京都ライフ 山科店