第一部 家賃滞納を解消！

～滞納による訴訟から立ち退き代行 および賃料最大24ヶ月保証～

　2007年から日本の人口は減少して行くと言われており、反対に貸家の建築着工は堅調に推移、世帯数の伸び率より住宅数の伸び率の方が高く、その差はますます広がっています。それによって賃貸マンション経営は完全に借り手市場になり、人気のないマンションの空室はますます増加してきています。
　このように賃貸市場が変化していくなか、最近、家賃滞納者が毎年徐々にではありますが増加傾向にあると言われています。特に詰まりの悪いマンションでは家賃滞納者を無くしたいが、少ない申し込みに関して入居審査を厳しくしたら空室率が増すばかりで、どうしても入居審査を甘くしなければいけないという実態があります。申し込みを多くするために敷金（保証金）を減額するという方法もありますが担保力が低下してしまい家賃滞納が起こった時の不安材料になってしまいます。また、リストラ・倒産・離婚・病気・事故などの原因により家賃の支払いが出来なくなることもあり、一般的な入居審査だけでは全てを回避するのは不可能になって来ています。こういった家賃滞納者を実際、退去（立ち退き）させるには一般的に裁判費等、多額の費用と時間を要し、オーナー様に掛かるリスクは多大なものになります。

　今回提案させていただくのはこういった家賃滞納に対するリスクに対して保証をつけてリスク回避をおこなっていこうというものです。具体的には毎月の一定額の収入に対して保証をかけていくことになり、家賃・共益費・ガレージ代・町費・定額の水道代などが含まれ、最大で24ヶ月までの毎月の家賃収入が保証されます。費用としては、毎月の一定の収入額（家賃・共益費・ガレージ代・町費・定額の水道代などを足した総額）の2％になります。

　更新料・遅延損害金・賃貸借契約の早期解約・解除通知義務違反による損害金・不定額の水道代・改装代などは保証対象外になりますが、退去（立ち退き）に掛かる明渡し訴訟費用（法的手続きに要した費用・弁護士費用を含む）や残地物処理費用（行方不明時の残地物の処理費用）などは保証されますので家賃滞納から明け渡しまでのリスクを大幅に回避できます。

例）家賃50,000円 共益費3,000円 水道代2,000円
　　（50,000円＋3,000円＋2,000円）×2％
　　　　　　　　　　　＝1,100円（これが毎月の保証料）

　効果的な利用方法としては上記の保証をつけることにより保証金の担保としての必要性がなくなる訳なので、頭金を抑えることが出来ます。入居費用を抑えることにより募集が有利に働きます。結果、空室期間の短縮や多少の賃料アップも期待でき、何より家賃滞納の心配がなくなるので安心、安定したマンション経営につながります。

第二部 賃貸マンションのリフォームのやり方とその意義

1．賃貸マンションのリフォームの現状及び問題点

　現在の賃貸マンションの現状は大変厳しい状況です。敷金問題等で入居者から原状回復費用がもらえない → リフォームが出来ない → 部屋が決まらない → 条件を落とすといった悪循環になっています。また物件が供給過多になっている今、他物件との差別化には新しい設備投資などが必要になってきているのに、条件を低く設定すること位しか思いつかない、ということにもなっています。
　また、不動産賃貸業は他の業種に比べてサービスが足りないとよく耳にします。サービスをまったくしていないという訳ではないのですが、サービスがしにくい、伝わりにくいといった性質を持っていると思います。例えば、入居者は部屋を決めてから退去するまでずっと家賃・更新料などを払い続けてくれる大切なお客様でありますが、このお客様に対して出来るだけ快適に長く入居して頂く為の努力・サービスが不足しているのではないかと言われています。マンションの空室や空室期間ばかりに目を向けるのではなく、現在入居しているお客様に対するサービスにも目を向けなければなりません。

2．どうすれば意義のあるリフォームができるか

ウッドタイル施工例

　まず、費用対効果を考えていかなければなりません。どんなリフォームにもそれをする為の意義があり、効果を考えます。特にオーナー様はそのリフォームをすることによって如何に早く空室が埋まるかを考えなければなりません。どのような施工に対しても予算が無いから出来るところまでというのではなく、何をすれば一番お客様の目を引く施工かを常に念頭に置く必要があります。例えば、床材をウッドタイルに変更することにより、初期費用は掛かりますが、傷みにくく長持ちし、見栄えもよくなるという効果を出します。汚れ防止クロスや腰下パネルも同様の効果が見込めます。

　次に、他物件との差別化を考える必要があります。他物件には無い個性を出せるのは入退去時の施工です。古くなった物を新しくするだけでは差別化は図れません。例えば、プチリフォームとして、ダイヤルクレセント錠等の防犯グッズ、人感センサー等を取り付けるのも良いでしょう。費用の掛かるものとしてバスタブコート・ペアガラス等の施工もあります。また、現在のニーズにあわせて、インターネット（光ファイバー）対応、デジタル放送対応にするのも良いでしょう。

　また、設備の交換時も最大のチャンスと言えます。設備品が故障して交換を要する際、同等品で安い物をという依頼が多くありますが、ここで一工夫してみたいものです。交換する手間を大きく変えず、設備のグレードを上げてみてください。例えば、電化コンロをIHヒーターに交換、2バルブのカランをシングルレバーのカランに交換するとお客様の印象は良くなるでしょう。

　最後に、現在長期でご入居頂いているお客様に対して何かサービスをしているでしょうか？
　入居者の入れ替えが多いマンションほど空室率が高くなりがちですので、安定経営を考えると長く住んでいる入居者の方は大変良いお客様です。長く住んでもらう為に家賃を落とすのも一つの手かもしれませんが、そうでは無くここは一つ視点を変えてみてください。例えば、更新時に何かしらの設備を増やしてみる。古いものを新しいものに替えてみるのも良いでしょう。更新時に温水洗浄便座を取り付ける事により入居者様に大変喜んで頂いた例もあります。こういった工夫をする事、サービスを提供する事で入居者様に長く入居して頂ける事になるのではないでしょうか？

株式会社 京都ライフ 京都駅前店