最近の地価の動向と競売市場

　最近の土地の価格は異常です。一定の規模の不動産を売却する場合、入札方式が一般的になりました。それがマンション適地であれば、路線価の2～3倍は普通で、最高5倍程度まで買い進まれるケースもあるようです。
　具体的には、最近入札されたJR二条駅前の郵政公社の土地はマンション業者が15～16社参加した結果、大手マンションデベロッパーのD社が坪400万で落札したようです。容積率が600％ですから1種当り約67万円／坪となり、一年前ぐらいは30万円／坪前後と言われていた時から2倍以上に跳ね上がっています。マンションの販売価格の値上がりは避けられないと思います。
　平成17年、四条烏丸の角地にある旧UFJ銀行跡地をロームさんが90億円で買いましたが、最近売買の話がうわさになっています。110億円という値がついているようですが、さすがにロームさんも90億円の土地の有効活用に頭をかかえているようですが、外資系でなくても、国内のファンドでもこの程度の規模なら触手を伸ばすのでしょうか？ファンドバブルと言われるのも頷けます。
　この様な不動産市場ですから、もう一つの市場である競売市場にも大きな影響が出てきています。下段に示すように、競売物件はもう安く手に入れることは困難になってきています。ある業者さんは鴨川沿いの豪邸を落札しました。三区画に分割して販売する価格は、落札価格と余り差が無く、業者の利益が見込めなくなっているというケースも出てきています。
　最近の競売市場についてレポートします。

競売市場について

1.平成17年4月1日の民事執行法改正施行に伴い、「最低売却価格制度」が廃止されました。従来の「最低売却価格」は「売却基準価額」として提示され、「売却基準価額」の2割下回る金額が「買受可能価額」として入札金額の最低ラインとなります。従って、買受可能価額以上でなければ入札は無効となります。
　競売物件は買受可能価額や売却基準価額で落札できれば市場価格よりも安く購入できる反面、手続きが少し複雑です。

2.競売情報誌やインターネット等から収集した資料により独自に集計し統計をとった結果は次のとおりです。

◎過去5年間の結果

• 申立件数は減少し、売却率は上昇している。
• 売却率が高いのは、マンション、土地建物、土地の順である。

◎平成17年の結果

• 右京区は市町村合併により京北町が含まれている。
• 各市区町村とも売却率は上昇しているが、中でも京都市内のマンションはほぼ完売状態である。
• 郊外の土地、山林等は買受可能価額で落札される場合が多い。
• 京都市内の入札枚数、坪単価、落札金額のベスト5は下記の通りである。

　入札枚数のトップは叡山電鉄岩倉駅徒歩圏内の住宅地で、2位は京阪電車四条駅近辺の川端通に面した商業地である。
　坪単価は商業地が独占した。いずれも、交通利便性に優れている場所である。