平成18年5月17日、「マンション経営と資産運用の実践講座」と銘打って財産ドック（株）と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部主催の合同セミナーが開催されました。広い会場を求め今回より、会場を京都ホテルオークラに変更しより華やかに行われました。
また会場には、関西電力、JPMC、日本セーフティ、計電産業各社一押しの商品の展示ブースも出展し、多くのオーナー様が興味津々に見入られていました。

【第一部】
データ公開！入居者が好む賃貸住宅とは？
～2006賃貸不動産市場動向～

（株）リクルート　野村 陽一

1．昨今の賃貸市況

昨今の賃貸市況は、供給過剰、空室の増大、入居者がいない、家賃は下がり続ける等々言われ、賃貸住宅経営が事業として疑われるようになってきた。
ただ、過去の賃貸事業においては、貸し手市場一辺倒で経営努力がなされていなかったため、これからはこの経営努力によって商品差別化を計り勝ち組み負け組が明確に表れるようになる。

2．最近の住宅市況（空室率増加の原因）

1960年代以降世帯数は住宅より少なくなり、現在では130万戸以上の空室が関西圏で発生し、東京への人口の一極集中が進んでいる。（関西圏から首都圏の本社移転等）
また若年層の人口減少が進み、30歳をピークに減少を続け、20歳の人口は30歳の70％になり、賃貸住宅の入り口である学生層や新入社員の減少が顕著になってきている。

関西圏では毎年ほぼ20万戸の新築住宅が供給され、うち賃貸住宅は5万戸強供給され、分譲住宅と賃貸住宅マーケットの競合が続いている。
しかしながら、直近の市場に関していえば、金利上昇傾向にあるなかで、低金利、低価格を背景に賃貸住宅市場を侵食してきた分譲住宅の月々の支払い価額の増加、賃貸住宅の着工数の増加に伴い分譲マンションの供給数が減ってきている。

3．今後のマーケットの変化

今後は、核家族化、少子化の影響で世帯人数が減少し、20年後には日本の世帯の60％が単身世帯になるとの予測もある。少子化により、若年層の人口が減る一方、単身者の高齢化が進み、高齢者マーケットの増加が見込めてくるので、高齢者をターゲットにした賃貸住宅が必要になってくる。

4．今後の賃貸住宅経営について

ユーザーが求める賃貸住宅とは、
『人が入りたい部屋＝満足度が高く人が出にくい部屋。』
　退去抑制策...入居してからのサービス等が重要になってくる。

また空室期間をなくすために家賃設定の見直し、管理の充実、間取りの変更、設備仕様の見直し、募集条件等の見直し等常に商品価値が高い差別化された物件を作り出す努力をしているものが勝ち組みとして残っていく。

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【第二部】
新会社法の真のメリットとは･･･？！
～法人設立のモデルケースで見る具体的検証～

税理士法人総合経営 公認会計士　長谷川 佐喜男

1．新会社法の特徴

2005年6月、新会社法が成立し、2006年5月に施工されました。この新会社法は、これまでの商法や有限会社法を再編成して新たに誕生した法律ですが、さまざまな面で画期的な法律と言ってよく特徴はいくつかあります。

○最低資本金制度の撤廃...取締役1人で資本金1円からでも会社設立ができるようになりました。
○類似商号制度の廃止...会社を登記する時に、会社名が類似商号だと判断されてしまうと登記できなくなり、非常に注意が必要でしたが、今回より撤廃され登記しやすくなりました。（商号に関しては全く規制がないわけでもないので注意が必要）
○定款規制緩和...旧法では大筋が法律で決められていたが、原則自由に決定できるようになりました。
○払込金保管証明書の省略...従来は会社設立の手続の間、金融機関に資本金に相当する金額を預けてその証明書を発行してもらわなければならなかったのですが、中小企業の場合、金融機関に断られるケースが多く、そのために会社が設立できないという弊害があったため、この手続が廃止されました

2．法人設立のモデルケースで見る具体的検証

　具体的な資料を提示してのセミナーの為、
　ここでは割愛させて頂きます。

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【第三部】
ファンドバブル時における賃貸マンションへの影響は･･･？！
～最近の地価の動向とその特徴～

（株）関西総合鑑定所 不動産鑑定士 細見 正博

1．平成18年地価公示に基づく地価動向について

全国平均で見ると、地価は引き続き下落しているが、住宅地、商業地共に下落幅は縮小している。

（1）三大都市圏では、東京都区部、大阪市、京都市及び名古屋市といった各圏域の中心都市においては、ほぼ全ての地点が上昇又は横ばいとなった。その中には、利便性、収益性の高さを反映してより高い上昇率を示す地点も見られるが、それ以外の大半の地点はわずかな上昇または横ばいとなっており、過去の地価水準と比較すると、住宅地はおおむね昭和50年代半ば、商業地はおおむね昭和49年以前の水準である。
また、郊外部においては、都心部に近接した地域及び都心部からの交通利便性が高い地域中心に上昇地点が現れ、又は増加しているが、それ以外の地域では、ほぼ全ての地点が、下落幅は縮小しているものの依然として下落している。

（2）地方圏では、住宅地、商業地ともに下落幅が縮小した。地方ブロックの中心都市では上昇地点が現れ、又は増加しており、ごく一部の地方中心都市にも上昇・横ばい地点が現れてきたが、それ以外の地域では、ほぼすべての地点が、下落幅は縮小しているものの依然として下落している。

このように、今回の地価公示に基づく地価動向においては、総じて見れば、下落傾向が継続しているが、大都市の都心部を中心に持ち直しの動きが見られ、その兆候は一部の地方中心都市にも見られる。

2．地価動向（圏域別）

（1）住宅地各都市圏の中心部では、ほぼ全ての地点が上昇又は横ばいとなった。特にマンション需要の旺盛な地域や、住環境にすぐれている伝統的な高級住宅地においては、高い上昇率を示す地点も見られるが、それ以外の大半の地点はわずかな上昇又は横ばいとなった。

郊外部においては、都心部に近接した地域及び都心部からの交通利便性の高い地域を中心に、マンション需要の旺盛な地域、交通等の利便性が高く住環境に優れた地域で上昇地点が現れ、又は増加しているが、それ以外の相対的に利便性が劣る地域では依然として下落している地点が多い。

●大阪圏に関して言えば、3年連続で下落幅が縮小し、大阪市の中心6区の全ての地点では上昇となった。大阪都心から神戸都心までの阪神地域では、都心に近接し、住環境の優れた芦屋市、西宮市、神戸市灘区等大半の市、区が平均で上昇となった。

●京都市では、上京区、左京区等半数以上の区平均で上昇となり、京都市の中心5区のほぼ全ての地点が上昇又は横ばいとなった。左京区の地価水準を過去の地下水準と比較すると、昭和57年頃の水準である。また京都市近隣の向日市及び長岡京市も平均でわずかに上昇となった。

（2）商業地各圏域の中心都市の都心部では、ほぼ全ての地点が上昇又は横ばいとなった。特に、都心部では、景気が緩やかに回復している中での商業業務機能の集積地区を中心とした繁華性の高まりや、不動産投資の拡大や、企業の旺盛な設備投資意欲に伴う優良な収益不動産に対する需要の増大等を背景として、旧来より高度に商業業務機能が集積し繁華性の高い地区、都市再生の取り組みや商業施設の進出等に伴い利便性や集客力の高まった地区等においては、高い上昇率を示す地点も見られるが、それ以外の大半の地点はわずかな上昇又は横ばいとなった。

●大阪圏は平成3年以来15年ぶりに平均で上昇になり、大阪市の中心6区のほぼ全ての地点が上昇、又は横ばいになった。特に都市再生の取り組みが行われている大阪駅周辺では、2割を超える上昇地点も見られた。

●京都市でも平成3年以来15年ぶりに平均で上昇になり、京都市の中心5区の全ての地点が上昇又は横ばいとなった。中京区の地価水準を過去の地下水準と比較すると、昭和49年以前の水準である。

またこれからは、京都駅南部に商業複合施設の計画があることや、今出川界隈が同志社女子大学の京田辺キャンパスから今出川キャンパスへの移転などあることから地価同様、賃貸需要も見込める可能性を秘めているとのことでした。

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以上3時間に渡るセミナーは無事終了し、第4部の立食パーティーではオーナー様同士の意見交換や社員との交流が行われ無事幕を閉じました。
今後も時代の流れに沿った貴重なセミナーを開きオーナー様のお役に立てることを願っておりますので宜しくお願い申し上げます。

株式会社 京都ライフ 長岡店