2007年春のマンション経営と資産運用の実践講座は、京都ホテルオークラにて財産ドック株式会社と（社）全国賃貸住宅経営協会京都府支部の主催で「二極化・格差時代が不動産にもやって来た！～京都の今後を検証する～」をテーマに開催致しました。

【第一部】
不動産の価格が下落する、新景観政策の影響
～不動産鑑定士からマンション経営者への警笛～

（株）関西総合鑑定所 不動産鑑定士　細見 正博

■不動産鑑定士とは？
最初に、皆さんがよく耳にする不動産鑑定士とは、いったいどういう仕事をしているのか、またその不動産鑑定書をどのように役立てたらよいかをご説明くださいました。

・不動産鑑定士とは
（1）土地や建物等について、公平且つ適正な価格を判定する業務であり、（2）「最有効使用」を判定し、「適正な価格」を判断するという役割を持っています。
不動産鑑定書の役立て方としては、以下のような事例があげられます。

（1）不動産を賃貸借したい【適正な地代や家賃の評価】

→貸ビルやマンションの賃料、地代、更新料、名義書替え等

（2）不動産を担保にしたい【適正な担保評価】

→不動産を担保に事業資金を借りる時、借入可能金額の予想がつく

（3）不動産を売買または交換したい【適正な市場評価】

→不動産の資産評価（適正な資産評価）

■最近の地価動向について 　平成19年1月1日時点の地価公示によると、平成18年1月以降の一年間の地価動向は、3大都市圏においては上昇し、地方圏においては下落幅を縮小したものの引き続き下落となった。その結果、全国平均でみると、住宅地及び商業地ともに16年ぶりにわずかな上昇となったが、これは地点数の多い3大都市圏及び地方中心都市の上昇が押し上げたものである。

大阪圏の動向――住宅地
・都心回帰の動きの中、大阪市、京都市及び神戸市といった圏域の中心都市では平均で上昇となったほか、伝統的な高級住宅地等においては10％を越える上昇率を示す地点も見られたが、これは圏域内全地点数の1％程度と限定的なものである。

　京都府内上昇率上位ベスト3に関しては、上位3位を桂が独占するという状態で便利な立地や、環境の良さが影響していると考えられる。商業地の上昇率に関しては価格と同じく同順位となった。

■新景観政策について
京都市は景観「盆地景」を守るため、商業・業務の中心地区である都心部の建築物について、一定の高さを認め、この都心部から三方の山裾にいくに従って、次第に高さの最高限度を低減させることを基本とした新景観政策を作成した。

高さの最高限度の見直しポイント
（1）都市全体の高さの構成の基本

• 地域ごとの景観特性に応じたきめ細やかな規制
• 隣接する市街地間の格差の抑制に留意
• 土地利用と景観の双方に配慮

（2）高度地区の種類

（3）高さ規制を引き下げる主な地域は、歴史的都心地区を含め歴史的市街地のほぼ全域とし、その他の幹線道路沿道や、鴨川沿い、鴨東地域、西陣地域等となっている。

【職住共存地区の景観シュミレーション】

■今後の地価の動向
ここでは、45mと31mの高さ規制によって、賃貸マンションの場合どの様に収益に差が出るのかを例を挙げて詳しく比較してくださいました。→ 高さ規制によって、この例のように地価が下がる可能性が考えられます。新規事業者、既存オーナーにも影響が出る可能性もあるので注意が必要になってくることをお話いただきました。

【第二部】
見直そう！！土地の有効活用
～資産を守るためのコツ～

税理士法人総合経営 公認会計士　長谷川 佐喜男

■二極化時代の有効活用の考え方
（1）バブル時代と現在の違い
　バブル時代は土地さえもっていれば値は上がる、相続対策になるなど様々なメリットはあったが、その時代はすでに終わった。現在は、16年ぶりに公示価格の全国平均の上昇、若干ながら良くはなってきているが、今後どうなるかわからないという状況。土地さえもっていればいいという発想ではなく、これからはどのように活用するかということが重要となり、従来とは発想が全く変わってきている。

（2）時代の捉えかた
現在、5年後、10年後、更には30年後と企業30年と同じ考え方で30年スパンで不動産も考えていく時代。

（3）着地点からの発想
相続財産は3代でなくなる
→何を残すかから何を捨てるかへの発想の転換
→いかに払うかから現金確保への発想の転換

（4）「土地」ではなく「資産」を守る時代
・先祖伝来の土地を守るのか→何も生まない土地なら守っても意味がない
発想の転換で先祖から受け継いだ資産を守るという発想が必要になってくる。

■ケーススタデイ
例1）25年前にマンション建設（ファミリータイプ）
　→最初の10年は非常に利益は出たが、10年経過したあたりから、競合相手が増え値崩れを起こし最終的には利益はとんとんという状況

例2）18年前に土地有効活用（マンション）
　→収益は生んでいるが結局売りに出す。最終的には利益はとんとん

例3）バブル時に相続対策テナント建設→バブル崩壊後全て手放すことに

例4）今後、地下鉄開通（徒歩10分）マンション建設考慮中。
→実際、開通してみないと状況が分からないので保留中

　結局いずれのケースもどれか1つに偏った有効活用、考え方のためになった結果で、これからの時代は三分法の考え方が必要になってくる。

■土地が資産でなくなる場合
ここでは、（1）値上がりしない根拠 （2）収益を生まない土地（3）相続税対策で資産価値を減らす の順に、図を用いて解説していただきました。

■三分法
（1）財産三分法と土地三分法
　まず財産を預貯金、有価証券（株式・債権・投資信託）、不動産の3つに分けて考え、さらには不動産（土地）を
1．残す不動産 2．有効活用する不動産 3．備える不動産及び売却（物納）する不動産 として考えていかなければならない。

相続人が望む財産ベスト3
　1位 現金・預金
　2位 有価証券
　3位 優良不動産（収益不動産）

（2）所有不動産の分析（ランク）づけ
　まず自分の持っている不動産を優良物件、不良物件に分け、優良物件は保有、不良物件は非保有と形で分けていく。

• 優良物件→自宅、事業用地、優良未利用地、駐車場、貸ビル・賃貸マンション
• 不良物件→別荘、山林、農地、古アパート・古貸家、貸宅地

【第三部】
二極化時代を生き抜く！
～これからの賃貸経営とリスクマネージメント～

日本管理センター（株）　武井 大

毎年大量供給される大手建築会社の新築物件、老朽化による家賃収入の低下（一方でメンテナンスコストの増加）設備仕様、外観の陳腐化、入居者ニーズの多様化、賃貸経営による節税メリットの減少、オーナーの高齢化、事業継承者の不在、増加する賃貸経営トラブル（家賃滞納、敷金返還請求...）等マンション経営自体が難しくなってきています。
オーナーは、これからの時代は、所有者という意識ではなく、投資家としての意識をもたなければならない。

ただし、現状では少子化高齢化が進み人口は減るとは言え、実際には核家族化が進み、世帯数自体は増えているので、まだまだ賃貸マンションの需要はある。
ただ、二極化が進み、強いマンションは極端に強く、弱いマンションは弱いとはっきりと分かれてしまう。
勝ち組みとなるためには、どれだけ入居者視点での対策を打てるか、良い入居者様に良いサービスを出来るかが重要となっている。
所有しているだけで儲かっていた時代は終わり、これからは賃貸経営はプロに任せる時代となった。

オーナー様所有の賃貸住宅の収益を最大限追求し、長期に渡り効率よく安定経営し、勝ち組となる新型サブリース。業界初、保険を組み込んだ保証システム、日本管理センター株式会社と株式会社京都ライフの強力なパートナーシップでオーナー様に安定した経営をお約束します。ご興味をお持ちのオーナー様はお気軽にお近くの支店にお問い合わせください。お待ちしております。

以上、今回はこの3部と、4部では軽食を交えた情報交換会を開き、盛況のうちにセミナーを終える事が出来ました。今回ご出席頂けなかったオーナー様も是非次回の機会にご出席頂けましたら幸いです。
セミナーに関する疑問やご質問等がございましたら、お気軽にお問合せください。

株式会社 京都ライフ 長岡店