【第1部 サブリースシステムとは？】

　まずは弊社商品のサブリースシステムの内容からご説明いたします。
　簡単にいうとオーナー様お持ちのマンションを1室より借上げさせていただきます。借上げ賃料は近傍類似の相場賃料等から適正賃料を査定し、その80％前後で弊社がお部屋を借り上げます。すなわち家賃に関しては空室保証・滞納保証が付いているような感覚でお考えいただければわかりやすいかと思います。そして借り上げたお部屋に関しては弊社が貸主となり入居者へ転貸いたします。
　契約後3ヶ月間の保証賃料支払免責期間はございますが4ヶ月目からは空室になっていようが入居者に家賃滞納が起こっていようが安定した収益を見込めます。
　例えば適正家賃5万円の物件と仮定すると常時満室にて年間60万の売上になります。
　これをサブリース契約したとすれば48万円、当たり前ですが20％の減収になります。しかしこれはあくまでも満室維持の条件のもとでの計算で、もしも1ヶ月空室があったとすればその時点で年間の売上は55万円、3ヶ月続けば45万円。
　この時点でサブリース契約のほうが売上は高くなります。

■サブリースシステムの特徴

　サブリース契約は更新料や礼金はゼロになりますが逆に入替り時のリフォームに関しての経費もゼロで済みます。
　賃貸経営にはさまざまな予期せぬトラブルや業務が発生し、収益を上げていくのは大変な知識・労力等が必要です。
　これらの知識・労力等を専門会社へアウトソーシングしてリスクを低減したいならサブリース契約がおすすめです。
　では、逆にサブリース契約のデメリットはといいますと基本的にオーナー様のリスクは回避されますので収益も通常満室時に比較しますと低くなります。

■一般契約の特徴

　次に、一般管理契約ですがこれは皆様ご存知のとおり家主業務を家賃の滞納保証付で管理料7％（物件の規模等により変動）にて委託するかたちです。そこそこの入居率を継続確保できて収益向上の期待を持てる物件なら一般管理契約。
　さらにハイリターン追求するなら、ハイリスク覚悟でオーナー自身での運営という手段もあります。

　賃貸経営にはさまざまなパターンがあります。各オーナー・各物件の状況や目的に応じて最も適している運営方法を検討していく必要があると思います。

【第2部 入居者の本音トーク】

　現在マンション経営されておりますオーナー様がなかなか聞けない入居者の本音を、とある本を基にご紹介いたします。このことは私共、仲介業務をしておりますと引越し理由の中に今のマンションに対する不満がよく聞こえてまいります。しかしなかなか家主様に対し面と向かっては言えないようなことで、家主様には少し耳の痛い点もあるかと思いますが、今後の賃貸経営の参考にしていただければ幸いです。

■入居者間のトラブル

　まずは隣の住人とのトラブルですが、入居者の中にマナーの悪い人、モラルのない人、又は素行の悪い人が居れば当然そのマンションに対する居心地は良くなるはずがありません。具体的な例で言えばオーディオやテレビのボリュームが大きすぎることやゴミだしのマナーが悪いなどが挙げられます。

■プライバシーの問題

　次に家主様が入居者と必要以上の接点をもってしまうのも、今の時代からすると「小さな親切大きなお世話」にとられてしまうこともしばしばみられます。今の入居者の方はプライバシーを重視される方も非常に多く、例えば入居者のことを他の人に口外してしまうのはもってのほか、仮に非常事態でもない限りいくら大家さんといえども入居者の部屋の鍵を開けて中にはいることは不法侵入だと言われかねません。大雨が降ってきて親切心で洗濯物や布団をいれてあげたとしても嫌がる人は少なくありませんので要注意です。

　多数の入居者は居住環境に何らかの不満を抱えていると、入居中に別の物件を探し、良い物件が見つかれば黙って出て行きます。今後は入居者＝お客様という感覚を持ちながら運営に当たることも重要ではないでしょうか。（不良入居者は除く）高い入居率を継続するには現入居者の退去率を下げることも重要な方策です。
「詰める前に、まず空けない」

　また、募集中のお部屋に関しても募集条件が厳しすぎたり、相場賃料より高い等も良くない噂に発展しかねません。例えばお客様が高齢の場合、保証人は地元在住の身内の方に限る、であると、その物件を希望されているお客様が居るにも関わらずお断りする頻度が増えます。すると断られた側のお客様は決してそのマンションに対して良いイメージは持たないでしょう。また、仲介現場の営業担当もどうせ断られるからと、その物件を紹介すらしなくなります。
　ハードルを下げ過ぎるのももちろん良いことではありませんが内容によってはある程度、仲介現場の裁量に任せることも必要だと思います。又、条件交渉等も無茶な条件で無い限り内容に応じて臨機応変さをもつことで仲介業者との関係もスムーズになり満室への近道となることと思います。

　現在賃貸マンションは供給過多で、満室を維持していくには些細な意見でも耳を傾けていかないといけないのではないでしょうか？特にお金をかけてリフォームをすることよりもまずは簡単にできることから気をつけてまいりましょう！！些細なことでも結構ですのでご質問等ございましたらお近くの営業所迄お尋ね下さい。
　今後もこのような勉強会を定期的に開催しますのでご興味がございましたら、是非一度お気軽な気持ちでご参加下さいませ。

株式会社 京都ライフ 伏見店