去る６月１２日、多数のオーナー様のご参加のもと「空室対策 虎の巻（4） お部屋探しの実情大公開！」をテーマにセミナーを開催いたしました。

今回は実際に賃貸仲介の現場で働いている京都ライフ営業社員を４名同席させ、実際に現場でどの様な物件がお客様に支持されているのか、またどの様な物件が営業社員からみて紹介しやすいのか等を仲介の立場から率直な意見を申し上げさせて頂きました。
以下、テーマに沿って振り返りたいと思います。

１.オススメしやすい物件

・土日、夕方以降など、お客様の来店時に連絡がつく物件。
空きの確認や条件・入居時期の交渉について、確認したいタイミングでオーナー様と連絡がつかなければなかなかご紹介出来ません！出来ることならば携帯電話の番号を教えて頂く、案内用の鍵を預けて頂く等、来店当日に案内まで持ち込める態勢にしていただけますと営業社員としてもスムーズに物件をご紹介できます。

・保証会社使用によるリスク軽減を理解してくださるオーナー様物件。
京都に来られてから仕事を探される等、審査面でお客様の内容が弱い場合に有効。（仲介側としても通り易い保証会社では無く、いざという時に保証の出来る会社を選定しております）

・キャンペーン条件等でドラマチックな提案がしやすい物件。
お客様のニーズ（初期費用を抑えたい等）に合った選択肢がある物件は営業社員も紹介しやすく、また紹介する回数が増えることになります。

２.お客様に選ばれる物件

・改装済み
（家主様の空室期間リスクは、ハウスクリーニングのみ未施工や畳表替えのみ未施工で回避）

・地上デジタル放送対応
（２０１１年を待たずに地デジ対応している物件は意外に既存物件では僅かしかありません！）
※２０１１年以降はどの物件でも対応するのでアピールポイントでは無くなります。

・ペット可能
（０７年の調査で首都圏におけるペット可物件の普及率８６.２％に対して、京都は大きく下回っています。いずれ京都エリアも無視し続ける事は不可能であると言えます。）

・ネット環境整備
（特に左京区、上京区等の学生エリアでは光ファイバは必須条件に。。。）

・セキュリティー設備
（ディンプルキーやカードキー、オートロック（なくてもTVモニター付インターホン）等）

且つ共用部の綺麗さ。共用部の手入れはちょっとした事でも印象度は違います！

３.お客様のご希望条件とかけ離れた条件の物件で決定された事例は？
　 また、その決め手とは？

・居室内以外のプラス要素。

・共用部分を定期清掃した日や時間をエントランスなどに掲示されている。
（入居者にわかるようにしてある）

・緊急時に連絡がつくように、掲示板等に連絡先が掲示されている。

・お客様によって、複数の条件を作っていただける物件。
（各費用に差はあっても、収支では同額であることがポイントです）

・顧客ターゲットの入り口を広げられている。

４.満室経営されている物件でオーナー様が努力、工夫されていることは？

・１つの条件だけではなく別条件プランをご用意されている。
（お客様によっては、月々の賃料は高くても初期費用を安く抑えたい場合など成約の決め手は様々です）

・繁忙期におけるモデルルームを設置されている。
（年末に退去されたお部屋を３月末入居に設置し、その間モデルルームとして使用）

・案内に行くだけで家主様の人柄や姿勢が感じ取れる。
（即入居物件の室内を案内に行った際に、近隣施設等をプリントして部屋に置いてある等）

・仲介業者（市場）の声を敏感に感じ、お客様目線にて先手先手で行動されている。

・ニーズに合った設備投資をされている。（改装・リノベーション）

・メールにて空室情報・室内写真を発信していただいている。

※上記の様な物件は入居者様にも住み心地がよく、退去率も低いものです。

５.決まっていない物件（悪い物件）の共通の特徴は？

・エリア内の同等物件と相場（賃貸条件）がかけ離れている物件。

・弊社と他業者で入居条件が違う物件。

・弊社の社員に接するとき、責任者に対する接し方と営業社員に対する接し方があまりにも異なっておられるオーナー様の物件。（あくまでも、お客様と接するのは営業社員）

　以上が今回のセミナーの内容になりますが、オーナー様からも現場でどのように部屋止めをしているのか、物件の紹介方法についての日頃思われているご質問を多数頂きました。現場の営業社員とオーナー様が直接お話をし、意見を交える機会は非常に少ないため今後もこの様な機会を作れればと思いました。

　また、現在空室でお困りになられているオーナー様がおられましたら是非一度お近くの京都ライフの店舗にご来店下さい。一度お部屋を拝見させて頂き空室になっている原因等をご相談させて頂ければと思います。

株式会社 京都ライフ 伏見店