平成２１年１０月１５日、メルパルクＫＹＯＴＯにて多数のオーナー様にご参加を頂き、更新料裁判・賃貸経営再生手法・相続対策について３名の講師による講義が開かれました。以下、簡単ではございますが講義内容を振り返らせて頂きます。

【第一部】
契約更新の落とし穴
～０９０８２７更新料裁判を踏まえ～

福井総合法律事務所 弁護士 上田 敦

０９０８２７更新料判決

本件事案における契約内容

物件:昭和５８年１月３１日築　鉄骨ブロック４階建て
家賃:１ヶ月４万５，０００円（共益費・水道代込み）
契約期間:１年（平成１２年８月１５日～）
更新:１年ごとの更新　更新料１０万円
礼金:６万円　 敷金:１０万円

問題の所在

（１）更新料の約定が消費者契約法１０条に反し無効と言えるか
（２）更新料は何の対価として支払うものなのか

第一審判決

更新料は賃料の前払い的性格 → 消契法１０条に反しない。有効。

控訴審高裁判決の概要

消費者契約法１０条の該当性

消費者契約法１０条
「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の運用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」

ア.「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項」か否か
・民法には規定がない更新料を賃借人に支払わせる条項は、民法の適用される場合に比べて賃借人の義務が加重されている。

イ.「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」か否か
・契約期間１年という短期間なのに、更新料は賃料の２倍以上と賃料と比べかなり高額。対価性の説明は困難。（更新料は賃料の前払い的性格か？）

また、法定更新に関する説明がないまま更新料の規定が設けられている。賃借人は法定更新の存在を十分認識できないまま、取引条件を十分に検討したとは言えない。

第二審判決

本件更新料約定は「消費者の利益を一方的に害するもの」といえる。
消費者契約法施行（平成１３年４月１日）よりも前である平成１３年８月３日に支払った更新料１０万円を除く平成１４年から平成１７年までに支払った更新料計４０万円について、家主は返還しなければならない。

高裁判例のポイント

（１）消費者契約法の立法趣旨にさかのぼった解釈を展開している
　→ 情報の格差　賃貸借契約上の個々の条項に関する情報、更新料の対価性など

（２）更新料の法的性質（対価性）について詳細に検討を加えている

今後の流れ

「情報格差」を前提とする消費者保護の大きな流れの中の一つであり、かつ一審と二審で真逆の判決（一審：消費者法に反しない→二審：消費者法に反する）であるため、上告審の判断が待たれる。

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【第二部】
プロが教える賃貸経営再生手法

日本管理センター（株） 池田 茂雄

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競合物件の増加
毎年大量に供給される大手建築会社の新築物件

競争力の低下
旧式な仕様設備・外観、入居者ニーズの低下

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Ｓｕｐｅｒ Ｒｅｆｏｒｍ（スーパーリフォーム）

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アパート、マンションの大家さんに安全で安定した賃貸住宅経営をご提供する一括借上家賃保証システムです。
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ローンの返済期間に合わせて保証期間を選べる２０･１５･１０年（ＲＣ･ＳＲＣの場合）の長期家賃保証。
２.収益分配型サブリース
従来の保証賃料固定型サブリースではなく、収益分配型のサブリース方式を採用。保証賃料を上回る収益もオーナー様に分配還元します。

※上記は２００９年４月１日時点の収益分配比率です。※ＳＳＬ９０・８５は、原則１０戸以上・都市型優良物件が対象です。但し、可否診断により適応不可の場合があります。
※商品内容は予告なく変更する場合がございます。※実際の収益分配計算は年間（１２ヶ月毎）で行います。

オーナー様に多くのメリットを実感していただけるサービスです。今後のよりよいマンション経営に是非お役立て下さい。

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【第三部】
相続対策に役立つ上手な贈与活用法
～不動産所有オーナーのための間違いない贈与実践法解説～

税理士法人ＦＰ総合研究所 税理士 山本 和義

何を贈与すればよいのか

将来値上がりしそうな資産を贈与する
相続が想定される期間までにおいて、「値上がりが見込まれそうな財産」について、優先的に贈与するようにすればよいでしょう。
具体的な事例では以下のようなものがあります。
１．すぐ傍まで拡幅された道路が整備されていて、今にも道路沿いがよくなること
２．鉄道や高速道路の開通が間もなく行われる予定であること
３．現在は調整区域であるが、近い将来市街化区域へ編入が予想される土地等

誰に贈与するのが良いか

配偶者への贈与は避ける
相続税は親から子の世代に相続によって財産が移転する場合に課税されるのが代表的な事例です。通常、配偶者が相続する場合には、法定相続分又は1億6千万円のいずれか多い金額まで配偶者の税額軽減の規定の適用を受けることにより納付すべき相続税額はゼロとなります。そのため、配偶者への贈与は第一次相続（例えば夫の相続）及び第二次相続（妻の相続）の通算相続税の負担額を考慮すると有利な選択にならないケースが多いと予想されます。

受贈者を多くして贈与する
暦年贈与は超過累進税率でしかも受贈者課税ですから、同じ贈与税額でも、多くの受贈者に分散して贈与したほうが贈与税の税率を低く抑えることができます。

贈与税は相続税の分割前払いになる

所得に対する所得税や法人税とは異なり、相続税は相続発生時に、遺産（ストック）に対して相続税が課税されます。そして、相続開始の日の翌日から１０ヶ月以内に、原則として一時に金銭をもって相続税を納税しなければなりません。
そのため、納税資金が不足し、相続税の納税に窮している事例が少なくありません。贈与税は相続税の補完税役割を担っていて、贈与税と相続税は相関関係にあります。
その意味では、贈与税は相続税の前払いと考えられるので、日常の資金繰りの中で無理のない範囲で少しずつ贈与税を負担しながら生前贈与を実行することで、将来の相続税負担を着実に軽減させていくことが可能です。
生前贈与が相続税負担を大きく軽減させる原因は、生前贈与によって相続税の累進税率の上積み税率が適用される部分の財産が移転し、贈与税の累進税率の下積み税率によって計算した贈与税の負担で済むことにあります。
そのため、贈与税と相続税の合計額で財産の継承コストを考えるようにすることが対策を実行していく上でのポイントです。

財産ドック株式会社では時代に即した資産運用コンサルティングをオーナーの皆様にご提供させて頂いております。資産運用・相続問題等について悩みのある方は是非ご相談ください。ゆとりのあるライフプランを各専門ＦＰがトータル的にアドバイスさせて頂きます。今後とも宜しくお願い致します。

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株式会社 京都ライフ 長岡店