９月の定例セミナーでは「収益物件と利回り」というテーマで、不動産鑑定士の杉若浩孝先生を迎え、講演いただきました。今回は具体的な利回りの計算方法をもとに不動産の利回りとはどのようなものかについて検討しました。

不動産の利回りの種類

• 「計算による利回り」･･･個人で電卓などを使用し算出することのできる利回り
• 「評価主体の判断による利回り」･･･不動産鑑定士、機関投資家、金融機関の評価担当者社員等が物件の収益価格を求めるために判断する利回り

同じ収益不動産でも、この２つの利回りはまったく違う質を持ったものです。

計算による利回り

◆純収益利回り・・・純収益 ÷ 総投資額

• 純収益：
  潜在総収入（標準的賃料水準による満室賃料）－空室損失－運営費
• 総投資額：
  物件取得に要した全費用（物件価格＋不動産所得税＋登録免許税＋契約印紙代等）

純収益利回りは、全額自己資金の場合の利回りに限ったもので、投資スタンス（借入金額）に左右されない純粋な収益性を示します。借入金、資本的支出（物件価値向上の為の支出）は費用計上されません。

◆自己資金利回り・・・税引前キャッシュフロー ÷ 自己資金

• 税引前キャッシュフロー：
  純収益－借入金元利返済額
• 純収益：
  潜在総収入－空室損失－運営費

自己資金利回りはキャッシュフローの投資に要した自己資金総額に対する割合です。この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。

◆表面利回り・・・満室想定賃料 ÷ 物件価格

• 満室想定賃料：
  現行賃料に基づく満室賃料
• 物件価格：
  募集価格

これは不動産広告等でよくみかける利回り計算法です。

＜レバレッジ効果について＞

投資分析の基本といえるレバレッジ効果とは、借入の割合を増やし、自己資金を減らすことで、自己資金利回りが何倍にも上昇することをいいます。しかし、逆転するリスクもあり、銀行からの借入を増やすことによってすべてが不動産投資に有利に働くのかというと、そうではありません。

純収益と借入金元利返済額は代償関係が有り、正に作用するのか、負に作用するのか正しく見極める必要があります。物件購入の際には、純収益の計算は計算式に当てはめ算出し、元利均等償還率に関しては銀行に問い合わせすると応じてもらえます。レバレッジ効果を比較して頂き、物件購入の基本としてください。

レバレッジ効果とは、自己資金と借入金の比率という投資スタンスを考える上で、重要な視点を与えてくれるものであり、純収益利回りが元利均等償還率を上回るかどうかが重要です。
ただし、レバレッジ効果では最適な自己資金割合、借入金割合を決定することはできませんのでご参考としてください。

評価主体の判断による利回り

評価主体の判断による利回りとは、不動産鑑定士・機関投資家・金融機関の評価部門担当者が、各種の指標や蓄積されたデータ等を参考にし、不動産の試算価格である収益価格を求めるために使う利回りのことです。
不動産の収益から不動産価格を求める手法（収益還元法）で、この手法による価格を収益価格と呼びます。試算方法は直接還元法とＤＣＦ法がありますが、今回は直接還元法について説明させていただきます。

◆直接還元法

　収益価格＝純収益÷還元利回り

• 純収益：
  総収入－総費用
• 還元利回り：
  評価主体の判断による利回り

　還元利回りは、地域標準利回りに物件の個別性を加えて決めています。物件の所在地毎にポイントを設け、また個別にリスクプレミアムとしてリスクポイントを追加していきます。リスクポイントが高い物件ほど、投資家が還元を期待する収益（還元利回り）が上乗せされ、収益価格が低く査定されます。

（例）純収益4千万円、物件価格5億円の場合

• 純収益利回り計算の場合、利回りは8%（4千万円÷5億円）
• 直接還元法の場合、銀行が還元利回りを16%と評価したとすると、収益価格は2.5億円（4千万円÷16%）

例を見ると、純収益利回り計算をしたときより、銀行などに評価された利回りの方がはるかに高いことが分かります。
ではなぜ評価価格は半値なのか？それは、直接還元法が、収益価格を「純収益÷還元利回り」として算出しており、還元利回りが高い物件と判断されるということは、収益価格が低く査定されるからです。

まとめ

「計算による利回り」と、「評価主体の判断による利回り」は、純収益を柱として表裏の関係にあるといえます。
所有されているマンションの資産価値を維持、または向上をお考えの方は「計算による利回り」にて一度数字を明確に算出されてみてはいかがでしょうか。
また、土地や建物をご購入予定のオーナー様にとっては、ぜひ今回の「評価主体の判断による利回り」をご参考にしていただければと思います。

株式会社 京都ライフ 山科店