今回は３月１８日に発表された公示価格をもとに、今後の不動産市場動向を株式会社関西総合鑑定所 代表取締役 不動産鑑定士 細見正博氏に講演して頂きました。

平成２２年の公示価格（全国）

全国２７８００地点で上昇はわずか７地点、横ばい１０１地点、下落２７３０２地点となりほぼ全ての地点において下落となりました。（表１）

また東京、名古屋、大阪の三大都市圏での住宅地と商業地を分けての前年対比でも、下落率は大きく、山高ければ谷深い現状です。（表２）

次に下落率、変動が少ないエリアを大阪圏の住宅地で見てみますと、向日市、長岡京市、大山崎町。商業地では、同じく向日市が1位、次に島本町、高槻市と続くことから、阪急・ＪＲ両線の使用可能なことが人気の理由でもあるかも知れません。（表３）

全国区での変動率順位を見てみますと、名古屋の緑区、静岡県の駿東郡となっており、理由は再開発事業にともなうものとのことです。変動率にマイナスが付いてないのが上昇という見方です。公示価格高順位表では東京銀座４丁目山野楽器銀座本店が１位で１㎡２８４０万円、一坪９３００万円、以下丸の内、銀座と続き東京では一極集中現象が生じております。（表４、表５）

京都商業地の下落率

京都府全体の平均下落率

住宅地...▲４.１％
商業地...▲５.２％
→ 昨年からいずれも１.７ポイント拡大　商業地の下落率最大は▲１４.９％
１位　四条烏丸北約３００ｍのポイント（東洋烏丸ビル）が▲１４.９％
２位　四条河原町交差点のポイント（みずほ銀行四条支店）が▲１２.１％

ついで本年１月１１日には老舗宝飾店「寺内」が閉店、河原町ビブレ、阪急百貨店が閉店予定と明るい材料が余り見受けられません。
逆に今後伸びが期待できるのが京都駅周辺であり、ＪＲ京都駅前のポイント「中信ビル」は前年対比で７.２％下落に留まっています。
また、間もなく大型商業施設イオンモールＫＹＯＴＯ（京都駅南口、売場面積４万５千㎡）、秋には近鉄百貨店跡地に家電量販店「ヨドバシカメラ」も出店予定であり、交通面でここに勝るエリアはなく、商業の中心が四条烏丸・河原町から京都駅へ移行傾向にあります。

京都のオフィス空室状況

続いて京都のオフィス空室状況を見てみますと、平均１０.３～１０.７％と１割は空室でありますが、景気が良いとされた頃の空室率は３～４％と、ゼロはありませんでした。
現在、四条烏丸周辺のオフィス空室率が１１.５％と苦戦、京都駅周辺のオフィス空室率が７.７％と善戦しています。
四条烏丸も京都駅に対抗すべく、今後９月西洞院四条上がるに新京染会館、１０月以降四条烏丸北西角に大型ビルが完成予定です。
いよいよ供給過剰時代に突入し、小さなオフィスビルは苦戦するのが目に見えています。

今後のマンション市場

このような流れから今後のマンション市場を調査致しますと、この１月～３月の東京での分譲マンション契約率８５％という実績が残っています。
これは即日完売といってもいいくらいの数字であり、通常は７０％でも良いとされております。
この結果の要因としましては、立地の良いエリア＝駅近エリア、つまり駅から徒歩３分圏内に絞り建築されていることにあるようです。
京都も徐々に同じ傾向にあり、御池新町の分譲マンションは既に完売、四条仏光寺の販売中マンションも売れ行き好調との事です。
大阪は契約率６２％前後と不調で、その原因は都心の一等地でのインフラ整備の遅れにあると考えられます。環境のあまり良くないエリアでの建築が目立ちます。
平成２２年度首都圏マンション供給数は３万６０００戸で、前年は４万３７００戸、４万戸割れは平成４年以来１７年ぶりです。
しかし平成２２年の供給戸数は４万３０００戸と見込んでおり、前年より１８.２％増加するとされています。
近畿圏で平成２１年に供給されたマンションは１万９７００戸で、前年２万２７５０戸。平成２２年は２万２０００戸と見込んでいます。

マンションの最大の魅力は利便性にあります。利便性の追求が定着し、郊外の分譲マンションは値引きをしても見向きもされなくなり、郊外では一戸建が定着するでしょう。
今後我々の賃貸市場も分譲マンションに負けない付加価値を加えた条件設定が必要になります。

値段を下げれば良いという時代は終わります。京都という特殊な狭いエリアでのアパート、マンション経営は過去の経験、専門知識が必要不可欠です。
また時代の流れをスピーディーに取得出来る環境が整っているかが重要であり、ＴＶのニュースや新聞での情報取得では遅いこともあります。
ご自身、ご子息の為にも、是非、弊社仲介営業所、管理部署、セミナー等、フル活用頂ければ幸いです。
また、その他疑問や質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。

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