賃貸満室セミナー
2011年08月22日
京都ライフグループ 各部署マネージャー
８月度定例セミナーでは、一般的にオフシーズンと呼ばれるこの時期に、皆様のマンション経営について、来る秋シーズンから繁忙期にかけての市場動向や特徴、空室解消のための対策を「賃貸満室セミナー」と題し開催させていただきました。
講師として、京都ライフ四条店マネージャー佐野（他）より法人のお客様の動き、一般のお客様の動きを主体に、事例を交えながら説明をさせていただきました。
法人顧客の動向と対策
＜法人顧客との取引傾向＞
◆以前は法人契約をする際、各法人総務部等の担当部署と直接契約手続きを行っておりましたが、特に上場企業に関しましては年々社宅契約代行会社へ契約業務をアウトソーシングされている企業が増えています。
◆当社グループとしましても大手社宅契約代行会社と業務提携し、大手企業と取引をさせていただいております。通常１つの案件（紹介）について２～４社の仲介業者との競合があり、各企業や各企業社員様の多種多様なリクエストに応じた物件の提案が必要となるため、多数の物件情報を提示しても間取図や条件など書面だけで判断し来店にも結びつかない事もある等、個人のお部屋探しよりも高いレベルでシビアな判断をされます。
◆一方、社宅契約業務代行会社は使わず以前の様に総務部などで契約業務を行なっておられる地元企業等に対しては、京都ライフも毎月発行しております住宅情報誌（フリーペーパー）を各店営業社員にて各企業を直接訪問し配布を行い、そこから従業員様・お客様にご覧頂いてご紹介をいただいております。
＜法人顧客向け物件ニーズの動向＞
◆法人顧客のニーズの変化として、依然、外資系製薬会社に代表される様な、築浅・ハイグレード・駅近・車庫付などのニーズは多いのですが、近年では各企業も経費削減の観点から社宅規定を見直す傾向もあり、このことから家賃規定や礼金規定を低めに設定されている企業様も増えてきております。
礼金を下げて家賃を上げる、礼金を上げて家賃を下げるなど、各企業の規定に合わすための条件変更への柔軟な対応が重要となっています。
◆加えて、入居者入替えを可能にする契約での相談も増加傾向にあります。入居者入替えに関しては一旦契約となれば、中長期的に継続してご入居いただけますので、最初の条件交渉があったとしても十分なメリットがあります。
◆また法人契約に限りませんが、家具・家電付き、ペット可、原付・中型バイク置場、駐車場、セキュリティなど設備面に対しての希望も増えております。家具・家電付き物件などは京都ではマンスリー事業の停滞から物件が極端な減少傾向にあり、社員様がご希望された場合には競合物件が非常に少ない状況です。かといって転勤者向けに家具・家電をご準備いただくにはリスクも伴います。
当社グループでは家電メーカーの（株）東芝とのレンタル家電の提携を活用し、家主様に家具・家電のリース契約をしていただく事でお客様へご紹介し成約をいただいた事例もあります。
インターネット等で近隣の競合物件を確認・意識して、お持ちの物件の特徴を活かしたご提案が出来る様、常にご準備していただき、仲介店へアナウンスしていただく事も重要となります。
一般顧客の動向と対策
＜一般顧客の来店傾向＞
以前主流だった賃貸情報誌を見てのご来店とは違い、最近ではお部屋探しのお客様の来店パターンとして、約７～９割のお客様がインターネットで下調べを行った上で来店されます。
当社グループでも自社ホームページに加え、ホームズ・アットホーム・スーモ・ホームメイト等のポータルサイトに物件情報を掲載し集客を行っております。来店に限らず問い合わせに関してもインターネットを見ての問い合わせがほとんどで毎日数多くの問い合わせをいただいております。
＜空室解消の為の対策＞
お客様は来店時に２～３物件、多い人ですと10物件以上の資料をプリントアウトされ、その物件の見学を希望されます。そこから各店営業社員が独自のお勧め物件も含めて、プロの目から物件を選別し数件に絞ってご案内させていただいています。
まずはお持ちの物件をここに当てはめなければなりません。
◆営業社員がお勧めしやすい物件として次の様なものが上げられます。
- 物件のエントランス、共用部分を常に綺麗に保っておられる物件。
- （特に女性のお客様や親御様が一緒にご来店された場合）
- 何らかの特徴がある物件
- （敷金・礼金無し、更新料無し、ペット可、水周りが新しくなっている等）
- バイクが無料で駐輪できる物件
- （特に市内中心地ではバイク駐輪可能な物件が少なく、市内中心地に関しては駐輪代を設定することも可能）
- 入居条件交渉に柔軟に対応していただける物件
- （保証会社利用により保証人無しの契約 等）
- 鍵の所在が明確でスムーズにご案内できる物件
- （オーナーへ連絡が取れず鍵の所在が解からない、遠方へ鍵を取りに行く必要がありお客様の時間が無く案内が出来ない等、成約に至る確率が大きく下がる。現地パイプスペースやキーバンカー等に案内用鍵をご用意いただく、近隣の仲介店へ案内用鍵を預けていただく事で案内回数が増え成約に至りやすくなります。）
◆反対に営業社員がお勧めしにくい物件として次の様なものが上げられます。
- 入居者決定後に改装を入れられる物件
- （案内時のお客様へのイメージが悪くなってしまい成約に至りにくい。オーナーとお客様との間で改装後の状態の認識に差がありトラブルに至るケースもあり。）
- 虫の死骸が散乱していたり水周りから異臭がする物件
- （改装後でも空室期間が長くなると注意が必要）
- ご案内の際、家主様が立会いをされる物件
- （家主様の人柄等を気に入ってもらい成約に至るケースもありますが非常に稀で、特に若い年齢層の方は入居後も干渉されるのではないかといった悪いイメージを持たれる事が多くなります。）
- 共用部分のゴミやタバコの吸殻、ポスト周りのチラシ等が散乱している物件
- （特に女性のお客様や親御様が一緒にご来店された場合）
上記は実際に当社グループ営業社員にアンケートを行い実際に現場の営業社員が感じているものです。地域により違いが出てくる事も多くあると思います。
不動産業界では更新料問題をはじめとし、これからどう変化していくのか予断を許さない状況が続いています。空室問題に関しましても、環境が著しく変化し対応に困っておられるオーナー様も少なくないかと思われます。
空室対策にお悩みのオーナー様に関しましては、条件変更や改装などを検討する前に、ご来店いただきご相談下されば、常にお客様と接している営業の立場から、色々な提案をさせて頂けると思います。
また、当社営業と致しましても、空室状況や物件の特徴などアナウンスいただければ幸いです。
お客様の動向やご質問などございましたら、いつでもお気軽にお近くの京都ライフまでお越しください。
財産ドック 株式会社 事務局
８月度定例セミナーでは、一般的にオフシーズンと呼ばれるこの時期に、皆様のマンション経営について、来る秋シーズンから繁忙期にかけての市場動向や特徴、空室解消のための対策を「賃貸満室セミナー」と題し開催させていただきました。
講師として、京都ライフ四条店マネージャー佐野（他）より法人のお客様の動き、一般のお客様の動きを主体に、事例を交えながら説明をさせていただきました。
法人顧客の動向と対策
＜法人顧客との取引傾向＞
◆以前は法人契約をする際、各法人総務部等の担当部署と直接契約手続きを行っておりましたが、特に上場企業に関しましては年々社宅契約代行会社へ契約業務をアウトソーシングされている企業が増えています。
◆当社グループとしましても大手社宅契約代行会社と業務提携し、大手企業と取引をさせていただいております。通常１つの案件（紹介）について２～４社の仲介業者との競合があり、各企業や各企業社員様の多種多様なリクエストに応じた物件の提案が必要となるため、多数の物件情報を提示しても間取図や条件など書面だけで判断し来店にも結びつかない事もある等、個人のお部屋探しよりも高いレベルでシビアな判断をされます。
◆一方、社宅契約業務代行会社は使わず以前の様に総務部などで契約業務を行なっておられる地元企業等に対しては、京都ライフも毎月発行しております住宅情報誌（フリーペーパー）を各店営業社員にて各企業を直接訪問し配布を行い、そこから従業員様・お客様にご覧頂いてご紹介をいただいております。
＜法人顧客向け物件ニーズの動向＞
◆法人顧客のニーズの変化として、依然、外資系製薬会社に代表される様な、築浅・ハイグレード・駅近・車庫付などのニーズは多いのですが、近年では各企業も経費削減の観点から社宅規定を見直す傾向もあり、このことから家賃規定や礼金規定を低めに設定されている企業様も増えてきております。
礼金を下げて家賃を上げる、礼金を上げて家賃を下げるなど、各企業の規定に合わすための条件変更への柔軟な対応が重要となっています。
◆加えて、入居者入替えを可能にする契約での相談も増加傾向にあります。入居者入替えに関しては一旦契約となれば、中長期的に継続してご入居いただけますので、最初の条件交渉があったとしても十分なメリットがあります。
◆また法人契約に限りませんが、家具・家電付き、ペット可、原付・中型バイク置場、駐車場、セキュリティなど設備面に対しての希望も増えております。家具・家電付き物件などは京都ではマンスリー事業の停滞から物件が極端な減少傾向にあり、社員様がご希望された場合には競合物件が非常に少ない状況です。かといって転勤者向けに家具・家電をご準備いただくにはリスクも伴います。
当社グループでは家電メーカーの（株）東芝とのレンタル家電の提携を活用し、家主様に家具・家電のリース契約をしていただく事でお客様へご紹介し成約をいただいた事例もあります。
インターネット等で近隣の競合物件を確認・意識して、お持ちの物件の特徴を活かしたご提案が出来る様、常にご準備していただき、仲介店へアナウンスしていただく事も重要となります。
一般顧客の動向と対策
＜一般顧客の来店傾向＞
以前主流だった賃貸情報誌を見てのご来店とは違い、最近ではお部屋探しのお客様の来店パターンとして、約７～９割のお客様がインターネットで下調べを行った上で来店されます。
当社グループでも自社ホームページに加え、ホームズ・アットホーム・スーモ・ホームメイト等のポータルサイトに物件情報を掲載し集客を行っております。来店に限らず問い合わせに関してもインターネットを見ての問い合わせがほとんどで毎日数多くの問い合わせをいただいております。
＜空室解消の為の対策＞
お客様は来店時に２～３物件、多い人ですと10物件以上の資料をプリントアウトされ、その物件の見学を希望されます。そこから各店営業社員が独自のお勧め物件も含めて、プロの目から物件を選別し数件に絞ってご案内させていただいています。
まずはお持ちの物件をここに当てはめなければなりません。
◆営業社員がお勧めしやすい物件として次の様なものが上げられます。
- 物件のエントランス、共用部分を常に綺麗に保っておられる物件。
- （特に女性のお客様や親御様が一緒にご来店された場合）
- 何らかの特徴がある物件
- （敷金・礼金無し、更新料無し、ペット可、水周りが新しくなっている等）
- バイクが無料で駐輪できる物件
- （特に市内中心地ではバイク駐輪可能な物件が少なく、市内中心地に関しては駐輪代を設定することも可能）
- 入居条件交渉に柔軟に対応していただける物件
- （保証会社利用により保証人無しの契約 等）
- 鍵の所在が明確でスムーズにご案内できる物件
- （オーナーへ連絡が取れず鍵の所在が解からない、遠方へ鍵を取りに行く必要がありお客様の時間が無く案内が出来ない等、成約に至る確率が大きく下がる。現地パイプスペースやキーバンカー等に案内用鍵をご用意いただく、近隣の仲介店へ案内用鍵を預けていただく事で案内回数が増え成約に至りやすくなります。）
◆反対に営業社員がお勧めしにくい物件として次の様なものが上げられます。
- 入居者決定後に改装を入れられる物件
- （案内時のお客様へのイメージが悪くなってしまい成約に至りにくい。オーナーとお客様との間で改装後の状態の認識に差がありトラブルに至るケースもあり。）
- 虫の死骸が散乱していたり水周りから異臭がする物件
- （改装後でも空室期間が長くなると注意が必要）
- ご案内の際、家主様が立会いをされる物件
- （家主様の人柄等を気に入ってもらい成約に至るケースもありますが非常に稀で、特に若い年齢層の方は入居後も干渉されるのではないかといった悪いイメージを持たれる事が多くなります。）
- 共用部分のゴミやタバコの吸殻、ポスト周りのチラシ等が散乱している物件
- （特に女性のお客様や親御様が一緒にご来店された場合）
上記は実際に当社グループ営業社員にアンケートを行い実際に現場の営業社員が感じているものです。地域により違いが出てくる事も多くあると思います。
不動産業界では更新料問題をはじめとし、これからどう変化していくのか予断を許さない状況が続いています。空室問題に関しましても、環境が著しく変化し対応に困っておられるオーナー様も少なくないかと思われます。
空室対策にお悩みのオーナー様に関しましては、条件変更や改装などを検討する前に、ご来店いただきご相談下されば、常にお客様と接している営業の立場から、色々な提案をさせて頂けると思います。
また、当社営業と致しましても、空室状況や物件の特徴などアナウンスいただければ幸いです。
お客様の動向やご質問などございましたら、いつでもお気軽にお近くの京都ライフまでお越しください。
財産ドック 株式会社 事務局
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