平成２４年６月１５日（金）京都ライフ本社会議室にて行われた財産ドック定例セミナーについて、簡単ですがレポートさせて頂きます。空室対策のリフォーム事例や空室リフォーム補助制度等に関する内容について講演いただきました。

デザインリフォームのポイントと施工事例

通常、賃貸物件のリフォームは原状回復であり、近隣物件との差別化や家賃の値下げ対策、入居者層の質の向上等に直結しないという問題点があります。そこでデザインリフォームによってそれらの問題を解決します。

デザインリフォームのポイントは、ターゲット層を絞り、新しいものを先取りすること、ご入居されるお客様に室内生活のイメージをしていただくことです。

【施工事例】
築２３年・鉄筋コンクリート４階建・総戸数２０戸・ワンルーム・ＪＲ花園駅徒歩８分

＜問題点＞

・ 希望している入居者層にならない（学生等の若年層の入居を希望）

・ 収納スペースが少ない

・ 平均的な単身用洗濯機のサイズが設置できない

・ 慢性的に多数の空室があり、数ヶ月以上未改装のまま放置...等

＜リフォームコンセプト＞

・ 若年層の取り込み

・ デザイン性のある内装

・ 機能性を考慮

■デザインリフォーム施工写真

【デザインリフォーム施工前（洋室）】

【デザインリフォーム施工後（洋室）】

室内の壁一部にデザインシートを貼ることで、シンプルなワンルームがモダンで落ち着く雰囲気に。

【デザインリフォーム施工前（キッチン）】

【デザインリフォーム施工後（キッチン）】

キッチンをデザイン仕様にし、高級感を演出

【浴室】

浴室の一面を見せ壁に玄関のドアシートを変更

【玄関】

＜主なリフォーム内容＞

・ 室内 床ウッドタイル貼替

・ 壁一部デザインクロス貼替

・ 木枠塗装工事

・ 高品位ミニキッチン入替

・ ＵＢ内一部デザインシート貼

・ 可動式収納家具の設置

・ 室内照明器具をデザイン性の高いものに交換

・ 玄関ドアシート貼り（全室）

・ 洗濯パンのサイズ拡張...等

＜その他（共用部含む）改修工事＞

・ 集合ポスト新調

・ ＴＶモニターホン設置（全室）

・ 電子ロックへ交換

・ 全室無料インターネット回線開通

その他施工写真

＜効果＞
近隣物件との差別化により希望する学生や若年層の入居希望者が増加

空室リフォーム補助制度について
民間住宅活用型セーフティネット整備推進事業（平成2４年度 国庫補助事業）

京都府ではまだ着手されていませんが、高齢者世帯をはじめとした住宅確保要配慮者の入居を拒まない等を要件として、既存の賃貸住宅のリフォーム費用に対して、一部費用を補助する事業が国土交通省により実施されています。

＜住宅確保要配慮者となる対象者＞

１．高齢者世帯

２．障がい者等世帯

３．子育て世帯

４．所得が214,000円を超えない者

５．災害など特別な事情があり、入居させることが適当と認められる世帯

◆ 補助対象住宅
以下の用件を全て満たすことが必要

・ 民間賃貸住宅を活用した住宅セーフティネットの強化に取り組む地方公共団体との連携が図られる区域内で、一戸以上の空家（改修工事着工時点で入居者募集から３ヶ月以上人が居住していないもの）があること

・ 改修工事後に賃貸住宅として管理すること

・ 原則として空き家の床面積が２５m2以上であること

・ 台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を有するものであること・・・等

◆ 補助対象となる改修工事
対象となる改修工事は、空き家部分又は共用部分における「耐震改修工事」「バリアフリー改修工事」「省エネルギー改修工事」のいずれかを含む工事です。

・ 耐震改修工事
　現行の耐震基準に適合させる改修工事

・ バリアフリー改修工事
　手すりの設置、段差の解消、廊下幅等の拡張、エレベーターの設置のいずれかの工事

・ 省エネルギー改修工事
　窓の断熱改修、外壁・屋根／天井又は床の断熱改修、太陽熱利用システム設置、節水型トイレ設置、高断熱浴槽設置のいずれかの工事

◆ 改修工事後の賃貸住宅の管理について
改修工事を実施した賃貸住宅について、１０年間は以下に従い管理することが必要
（住宅の所有者が賃貸人でない場合は転貸人と確認書を取り交わすことが必要）

・ 改修工事後の最初の入居者を住宅確保要配慮者とすること

・ 住宅確保用配慮者の入居を拒まないこと

・ 地方公共団体又は居住支援協議会から要請を受けた場合、当該要請に係る者を優先的に入居させるよう努めること

・ 災害時において被災者の利用のために提供する対象となる住宅であること

・ 改修工事後の家賃について、都道府県ごとに定められている家賃上限額を超えないこと・・・等

◆ 補助金の額・補助率について

改修工事費用の１／３ （空家戸数×100万円を限度とします。）

民間住宅活用型セーフティネット整備推進事業に関する詳細は、民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業（外部サイト）よりご確認ください。

【参考文献・資料】
1．民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業 http://www.minkan-safety-net.jp/, 民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業実施支援室 , 2012年6月
2．国土交通省Webサイト http://www.mlit.go.jp/, 国土交通省, 2012年6月

株式会社 財産ドック事務局