平成25年11月11日に京都ライフ本社会議室にて、京都ライフグループ管理部門責任者を講師に開催した定例セミナーについて、レポートさせて頂きます。
今回のセミナーは、これから突入する繁忙期に向けて、この時期に必要な取り組み・集客ノウハウ・今後のトレンド予測などなど、多角的な観点からオーナー様にとって、旬のお役立ち情報をお届けするという内容でした。

1．どうすれば選ばれる物件になるのか

◆選ばれる物件になるために、まず重要なことは、自分の物件がどのマーケットにあるのかをきちんと認識し、どのようなお客様をターゲットにするかをはっきりとさせることです。
その為には、ご自身が所有する物件だけでなく、近隣の物件の条件や空き状況の確認などを調査し、ライバル物件について把握しておきましょう。その上でご自身の物件の改善に取り組みます。
具体例としては、現地に看板を設置する・エントランスや共用部分を美化し現地案内の際の印象を良くするなどがあります。一見滋味ですが、こういった地道な努力が大切です。

◆また、最近の集客のメインは、インターネットからの問い合わせであり、すなわちインターネットでの閲覧数を増やせば、おのずと契約に繋がりやすくなるということです。一つの手段として、ネット検索の際の間口を広げることが有益です。
例えば、ページ内にペット可能・２人入居可能・ルームシェア可能といった項目を作ります。そうすることで、検索条件ヒットする頻度が高くなります。

◆また、仲介営業社員が実際に来店されたお客様に物件を紹介する際に、選びがちな物件の特徴として多いのが、案内のしやすい物件です。「案内のしやすさ」の基準は、物件の鍵が手元にあるか、あるいはすぐに手に入るかということです。つまり、鍵を手に入れるのにかかる時間は、案内において一番のロスだというのが本音のようです。

◆空室が出たらすぐにリフォームをしておくことも、成約率アップには欠かせません。お客様の印象が良いのは圧倒的にリフォーム済みの部屋です。さらに、アクセントクロスを貼る、案内用のスリッパを添えておくなどの細かい心遣いが施された物件は、実際にお客様を案内した仲介営業社員から見て、好印象だったということです。

2．空室対策

次に、マンション経営においての永遠の課題である【空室対策】についてご紹介致します。

1）カラーコーディネートで差をつける
部屋に合ったカラーコーディネートをすることで全体的な印象は大きく変わります。このとき、既存の建具をうまく利用した色選びをして、全体のバランスを崩さないことが前提です。
具体例として、床だけでなく、天井やクロスに木目調の部材を効果的に使用することで、高級感のある空間を作ることができます。この場合は単身の社会人男性の方や学生などがターゲットになってくるでしょう。
また、単身女性や新婚カップルをターゲットとした白を基調とした部屋を演出する方法もあります。その場合、従来の量産クロスを全体に使用するのではなく、「一面のみ柄入りのクロスを貼る」、「キッチンパネルに原色を採用」というように少しの手間をかけてみましょう。それだけで白を基調とした空間にアクセントを加えることができ、周辺物件との差別化もはかれます。

しかし、そこで気になってくるのがコスト面です。ただ、アクセントクロスの中には従来のクロスより傷が付きにくいものや、部分貼り替えが可能なものもあるので、量産クロスより原状回復費用を抑えることが可能です。 　つまり、コストバランスとカラーバランスを上手に保てば、コストを大きく上げずとも周辺物件との差別化、成約率のアップが可能になるのです。クロスの貼り替えや設備の入れ替えを全ての物件・部屋に施せば、コストが掛かり過ぎるのは目にみえています。そこで、自分の物件が属しているエリアはどのようなお客様がターゲットになってくるのか、どこまでのコーディネートをするのか、適切なコストの掛け方を熟考する必要があるでしょう。

2）設備の充実
ここまでは、デザインにコストを掛けるといった話でしたが、実際は年数が経つにつれて設備を入れ替えるといった投資はどうしても必要になってきます。そこで、少しでも設備に無駄なコストを抑える為に、人気の設備やこれからの着目点について整理しましょう。

単身向け物件とファミリー向け物件を比較した図を見てみると、それぞれの人気設備にはズレがあるのがわかります。

このように、しっかりとニーズの調査をし、人気の設備をピンポイントに入れ替えることによって、「設備を入れ替えたのに反響が無い」といった失敗を防ぐことができます。また、単身・ファミリー共に、多少家賃が上がっても欲しい設備やサービスとして上位に挙げられているのが、［24時間ゴミ出し可能］サービスです。このサービスを導入すれば、収集日までゴミを共用部分やベランダに放置する入居者が少なくなるので、建物全体の衛生面や防犯面の改善も期待できます。つまり、入居者だけでなく、物件を管理するオーナー様にとってもメリットとなります。

3）これからの着目点
近年、入居者のエコに対する意識が高まってきています。そこで、LED照明の設置、エコジョーズやエコキュートなどの高効率給湯器の設置などもこれからのニーズとなりえるのではないでしょうか。

3．まとめ

今回、セミナーにて紹介した「コストバランスを考えてデザインにこだわる」という観点は、新築物件との競合はなく、付加価値をつけた「オリジナル物件」というジャンルになります。こういった物件は、「部屋を見れば決まる！」といった物件になることでしょう。入居希望者に選ばれる物件にする為には、少なからず投資も必要になってきます。そこで効率の良い投資で効率のよい利回りを目指しましょう。ぜひ、今回ご紹介させて頂きました例を参考にして頂ければと思います。

今後とも、オーナー様の良きパートナーとして京都ライフグループ一同精進して参りますので、今後とも宜しくお願い致します。ご相談やご要望・ご質問などございましたらお気軽にお申し付けくださいませ。

株式会社 京都ライフ 西院店