平成26年3月12日（水）、アーバネックス御池ビル東館３階の京都ライフ本社会議室にて3月度定例セミナーが開催されました。
今回は全国で大好評を博している不動産・相続に精通した講師を招いての特別バージョンでお送りし大変な盛り上がりとなりました。ここではその一部をレポートさせていただきます。

1.相続について「もし相続税が増税になったら？」

遺産に係る基礎控除が平成27年1月より引き下げられます。

【改正前】5000万円＋（1000万円×法定相続人の人数）
【改正後】3000万円＋（600万円×法定相続人の人数）

それぞれ右記を超える場合に相続税がかかります。
例えば、課税価格の合計額が2億円、法定相続人が配偶者と子2人の場合、基礎控除は3000万円＋（600万円×3人）＝4800万円となります。つまり、2億円（課税価格の合計額）―4,800万円（遺産に係る基礎控除額）＝1億5,200万円（課税遺産相続）、課税遺産総額は1億5,200万円です。

2.相続について「二次相続、配偶者最適配分比率とは？」

資産家の父が亡くなり、財産を引き継いだ母も数年後に他界しました。最初の相続では、最も税金が安くなるように母にその多くを相続させたのですが、その母も亡くなった時に膨大な相続税が子供に課税されてしまいました。
このように親の財産が最終的に子供に移動するまでには、通常2度の相続（一次・二次相続）が発生し、最初の配偶者への配分割合によってかなり最終税額も異なってきます。

3.相続について【建築編】

土地を売却したお金１億円をそのまま銀行に預金している方が、そのまま亡くなった場合と、生前にそのお金で自宅を建てた直後に亡くなった場合とでは、相続税は変わってきます。
新築時の建物固定資産税評価額は建築費の50％、相続税率も50％とした場合、１億円で建てた自宅の相続税評価額は、５０００万円となります。

4.収支について【土地消失編】

土地は、毎年固定資産税と土地計画税が課税されます。使用せずに持っているだけでは、税金がかかり消えてなくなるのと同じです。毎年の固定資産税と土地計画税は、地代と考えてみてもいいかもしれません。

5.収支について【土地消失編】

土地の固定資産税や都市計画税は、その土地が何に使われるかによって大きく変わってきます。例えば、駐車場と賃貸住宅では最大で６倍ものひらきになり、それが毎年続くことになります。このうち、土地の活用にあたっては単に収入のみでの比較でなく、固定資産税・都市計画税という毎年の支出をどれだけ減らせるかも大切なポイントになってきます。

6.収支について【アパート工事費】

賃貸マンションをはじめるにあたっては目標を設定します。例えば、「毎月10万円の手取りを得る」、そのために検討すべきことは、頭金、家賃設定、銀行の借入金額、返済年数、金利そのほか空室率や年間修繕費、委託管理料などを計算することにより、建物建築金額が算出されます。

相続トラブル
・・・こんな場合は要注意！

子供がいない夫婦の建て替え

新築に建て替えて数年でご主人が亡くなってしまいます。当然奥さまが相続すると思いきや、まったく関係のない兄弟がご主人の相続人として1／4の権利を主張してきました。
対策は、遺言書にたったひと言「全財産を妻に相続させる」と記載するだけです。兄弟に遺留分はありませんので、めでたく奥さまが100％相続できます。本屋で販売している遺言書キッドでも自筆証書遺言が簡単に作成できます。

以下はクイズ形式で参加オーナーにもお答えいただきました。

1．銀行の定期預金に預けた1万円が2万円になるのに一体何年かかるでしょうか？
以前は10年くらいでしたが現在はどうでしょう・・「55年？」「80年？」「111年？」
残念ながらいずれも不正解。正解は、なんと・・3446年！（金利0.02％）
「できればなにもしたくない」というオーナーは多いですが、現金を収益物件に換えて、相続が終わってから現金に戻すことも選択肢のひとつです。

2．マンション駐車場の契約者が誰かで相続税が変わる？
マンション部分は貸家建付地評価ですが、駐車場を外部の人に貸すと更地評価になってしまいます。入居者専用の駐車場で、且つマンションと地続きであれば敷地全体の評価を減額することができます。

3.遺言書がない場合の家賃は誰のもの？
マンションを所有していた父親が亡くなりましたが遺言書はなく、遺産分割協議の結果、10ヶ月後に次男がマンションを相続することが確定しました。さて誰のものかわからない10ヶ月間の家賃は一体誰のものになるでしょうか・・
正解は、法定相続人全員のもの。（平成17年９月の最高裁判例）

セミナー終了後の個別相談会でもそれぞれ活発に質疑応答が行われ、直前に迫った相続税増税に対する関心の高さが伺えました。
財産ドックでは様々な分野の先生をお招きして御講演頂いております。オーナー様に勉強して頂ける良い機会となりますので、今まであまり興味がなかったオーナー様のご参加もお待ちしております。

京都ライフ四条烏丸店