平成26年11月13日に京都ライフ本社会議室にて、京都ライフ管理部門責任者を講師に開催した定例セミナーについてレポートさせて頂きます。

今回のセミナーは120年ぶりに見直される民法の見直しや来年春に向けた空室対策、家賃滞納・孤独死に困ったときの対応など、といった内容でした。

1．民法改正における賃貸住宅への影響

民法が120年ぶりに見直しされ、2年から3年後に施行されます。それに伴い、考えられる賃貸住宅への影響について、3つのポイントが挙げられます。

1）原状回復ガイドラインが明文化される

改正民法では、原状回復ガイドラインが明文化される予定となっています。この原状回復ガイドラインとは以下の内容です。

• 賃借人の故意過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗毀損のみを復旧する
• 賃貸人と賃借人の負担割合を考慮する
• 賃借人負担については経過年数を考慮する

例えば、壁紙（クロス）は６年で残存価値１円になるような負担割合の算定となります。今まで、退去時清算において多少なりともバラつきがあったものが、定義が法制化され一元化がすすむこととなります。

2）連帯保証人が負う賠償額の限度額が定められる

賃借人の家賃滞納、失火、自殺などで連帯保証人が高額賠償を負う場合の限度額が定められます。この限度額の定めがない場合、契約無効となりますので注意が必要です。

3）暴力団排除特約

賃貸借契約において、賃借人が暴力団関係者でないことを確認、組事務所としての使用を禁止し、契約後に判明した場合には即時契約解除に努めなければいけません。契約解除の際は、単独行動は絶対に避け、自治体や警察へ協力要請をして下さい。契約解除をしないでいると、暴力団への利益供与とみなされ、勧告や公表の対象になる場合がありますので、別紙暴力団特約を結ぶことが大切です。

2．これからの時期の空室対策

卒業、転勤など4月に向けて退去が多くなるこれからの時期、空室対策はオーナー様にとって非常に重要な問題だと思います。そこでいくつかご提案をさせて頂きます。

• 退去アンケートの実施
  来春までの退去アンケートをとられ、今からどれだけの募集戸数があるのかを把握することが大切です。募集戸数により条件の緩和など算定されると、より満室に近づきます。
• 改装内容
  現在の入居者層によるターゲットを選定した改装内容の検討・実施が必要です。これまでの原状回復のみでは、ライバル物件との差別化はできません。人気があるのは、より踏み込んだライフスタイル提案型のリフォームです。例えばオーナー様の趣味を盛り込んでみるのはいかがでしょうか？バイクが好きであれば駐輪場を広くとり、作業スペースを作ってみたり、ペットが好きであればペット可能にしてみる...などが効果的かもしれません。
• モデルルームの活用
  現在の空室は来春入居者で決定し、入居までモデルルームとして利用する、というのはいかがでしょうか？家具屋の「ニトリ」では５万円、７万円～と、モデルルームに必要な小物を揃えており、予算に応じたお部屋を作ることが可能です。現在入居中であるものの、空予定であるお部屋の参考としてお客様に見ていただくことにより実際の暮らしが想像しやすくなり、入居決定の大きなアドバンテージとなります。入居決定されたモデルルームの小物等は、買い取りしていただくことも期待できますので、設置費用も不要の場合がございます。もし、買い取っていただけない場合、保管場所は必要になりますが、今後の空室に使用もできますし、現在、入居者中の方からのご紹介いただいた場合、プレゼントとしての使用も良いかと思います。

3．家賃滞納

賃貸経営を行う上で、家賃滞納はオーナー様にとって死活問題です。そこで「エーピーエス」という会社がございます。家賃督促と言いますと、取立てのようなイメージが強いかと思いますが、こちらの会社は情に訴えかけ、家賃に対する考えの優先順位を高めることにより回収していくという手法をとっております。

3．借り入れの見直し

長期金利は直近5年間で明らかに低下しており、金利の見直しは今が絶好のチャンスとも言えます。金融機関にヒアリングしたところ、変動金利の方で1.3～1.5％以上、固定金利で1.5～1.8％以上にあてはまる方がいらっしゃれば金利を引き下げられる可能性がございます。（2014年10月23日現在）

まとめ

今回セミナーにて紹介したモデルルームは、空室対策の身近なところであり参加いただいたオーナー様から質問がいくつか出ておりました。ご案内させて頂けるお部屋があるか無いかでイメージで出来る、出来ないが大きく変わりますが、さらにモデルルームがあればより実生活をイメージしやすく、選ばれる物件になるかと思います。是非、今回ご紹介させて頂きました例を参考にして頂ければと思います。

株式会社京都ライフ三条烏丸店