平成27年10月2日、メルパルクKYOTOにて財産ドック株式会社による第33回資産運用と防衛の実践セミナーが開催されました。今回は第一部「旬の法制、賃貸経営に影響はあるの！？～マイナンバー法と空家等対策特別措置法を読み解く～」、第二部「全国各地の大家さんの事例研究～満室オーナーが実践している7つの秘訣～」と題し、2部にわたる内容にて行われ、参加されたオーナー様方は皆様熱心に聞き入っておられました。

【第一部】
旬の法制、賃貸経営に影響はあるの！？
～マイナンバー法と空家等対策特別措置法を読み解く～

福井・稲田総合法律事務所 弁護士 稲田真孝氏

１）行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律、いわゆる「マイナンバー法」について

マイナンバーには個人番号と法人番号の2種類があります。個人番号は12桁の番号で、住民票コードを基に構成され、本年10月初旬に市区町村から通知カードと個人番号カード交付申請書が住民票登録地に送付され、本人の申請により個人番号カードの交付を受けることができます。
個人番号カードは、個人番号を証明する書類の取得や本人確認の際の公的な身分証明書として利用でき、また様々な行政サービスを受けることができるＩＣカードです。
法人番号は13桁の番号で、国税庁長官から各法人に番号が通知されますが、個人事業主は法人ではないため法人番号は指定されません。
個人番号の「取得」「利用・保管・提供」「廃棄」等にはプライバシー保護の観点から極めて厳しい規制がなされており、「社会保障」「税」「災害対策」の3つの分野に限定して利用され、法令・条例に定められた範囲でのみ利用でき、反対に法令・条例で定められた範囲以外では本人の同意があったとしても利用することはできません。一方の法人番号には個人番号のような規制はなく、民間企業において自由な利用ができます。

個人番号の規制のうち「取得」について

• 個人番号は行政機関等に個人番号を記載した書面を提出するために、必要な範囲でのみ利用でき、不必要な個人番号を取得してはなりません。例えば個人番号カードには表面と裏面があり、裏面には個人番号が記載されているため、他人の個人番号カードの裏面をコピーすることは他人の個人番号の取得に当たります。また住民票や源泉徴収票にも個人番号が記載さるため、オーナー様が借主に提出を求める場合には配慮が必要となります。
• 個人番号の利用目的を特定して通知・公表しなければならず、これが「社会保障」「税」「災害対策」の3分野に限定されています。
• 本人確認が必要で、個人番号の確認、その他身分証明書などで他人のなりすましでないかの確認が必要となります。

個人番号の規制のうち「利用・保管・提供」について

• 個人番号は行政機関等に個人番号を記載した書面を提出するために必要な範囲以外では利用できず、本人の同意があっても第三者に提供することはできません。
• 保管に当たっては情報管理体制を構築しなければならず、その方法についてはいわゆる番号法ガイドラインが設けられ、インターネットで一般に公開されています。
• 安全管理措置（個人番号等の漏洩、滅失、毀損の防止その他の個人番号の適切な管理のための措置）を講じることが求められ、例えば従業員１００人以上の企業には「基本方針の策定」「取扱規定等の策定」「組織的安全管理措置」「人的安全管理措置」「物理的安全管理措置」「技術的安全管理措置」の構築が義務付けされます。
• 委託者と委託先の関係について、例えば税理士や社会保険労務士等に業務委託する場合には業務委託契約書の締結が必要となり、委託契約では委託先は委託者が果たすべき安全管理措置と同等の措置が求められ、また再委託についても委託者の同意が必要となり、書類・データの削除・廃棄には証明書等が必要となります。さらに、委託契約に際しては「秘密保持義務」「事務所内からの特定個人情報の持出しの禁止」「特定個人情報の目的外利用の禁止」「再委託における条件」「漏洩事案等が発生した場合の委託先の責任」「委託契約終了後の特定個人情報の返却または廃棄」「従業員に対する監督・教育」「契約内容の遵守について報告を求める規定」等を定めることが必須となります。

個人番号の規制のうち「廃棄」について

• 特定個人情報等の削除・廃棄については、いつ、誰が、何を削除したのかを記録に残さなければなりませんが、何番の個人番号を削除・廃棄したかを記録に残してはなりません。
• 委託先が削除するときは証明書により確認しなければなりません。

２）空家等対策の推進に関する特別措置法について

平成25年時点で全国の空家は約８２０万戸あり、そのうち「倒壊」「防犯・防災」「衛生」「景観」の観点から問題があると判断される空家を「特定空家等」と定義し、対策の推進に関する特別措置法が制定されました。

法律上の空家の定義は「空家等」と「特定空家等」の2種類あり、「空家等」とは、「建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）をいう。ただし、国または地方公共団体が所有し、または管理するものを除く。」とされており、「特定空家等」とは、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態または著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」とされています。

「特定空家等」に指定されると、行政から「助言・指導」を受け、それに従わなければ「勧告」、次に「措置命令」、最後に「代執行」へと措置が進み、代執行での解体費用は所有者の負担となります。また前述の「勧告」を受けた時点で固定資産税及び都市計画税の課税標準の軽減措置が適用されなくなり、相続税等の課税では自用地評価となるため、税負担が増加することになります。

特定空家等に指定されないためには、（１）空家を放置せず、積極的な賃貸経営につなげる、（２）ＤＩＹ型賃貸（借主自らが補修や改装を行うことに加え、専門事業者に依頼して好みの設備交換やリフォームを行い、その費用を借主が負担すること）を利活用し、オーナー様の費用負担を抑えることなどが有効だと考えられます。

３）民法改正について

平成27年3月31日に民法改正案が国会に提出され、その後9月2日の新聞では「今国会での成立が見送られた」と報道されましたが、近い将来には改正される可能性が高く、改正されれば賃貸借への影響は大きいと予想されます。
また、次に記載させていただく項目は改正案からの抜粋であり、まだ決定事項ではありませんが、改正に備えてご査収ください。

１）保証人を保護する規定

• 保証人の責任範囲の規定（民法第４４８条2項の新設）
  「主たる債務の目的または態様が保証契約の締結後に加重されたときであっても、保証人の負担は加重されない。」とされ、これは個人保証にも適用されるため、例えば借主との家賃増額の合意があっても保証人の責任・負担は加重されないため、再度の連帯保証契約が必要となります。
• 連帯保証人に関し書面で極度額を決めなければならないことが規定（民法第465条の2の改正（抜粋））
  「一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という）の保証人は、極度額を限度として、その履行する責任を負う」とされ、個人根保証契約は書面で極度額を定めなければその効力が生じず、従来の「本契約から生じる一切の債務を連帯して保証する」という文言では連帯保証契約が無効となり、極度額を定めた賃貸借契約書へと改訂する必要があります。さらに法務省は、民法改正後に借主との賃貸借契約を更新した場合には改正後の民法が影響するとしており、連帯保証人に対する極度額を書面で定めなければ連帯保証人に責任が及ばなくなる可能性があります。
• 契約締結時の情報提供義務（民法第465条の10の新設）
  「主たる債務者（借主）は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証または主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者（連帯保証人）に対し、次に掲げる事項に関する情報を提供しなければならない。」
  一．財産及び収支の状況
  二．主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
  三．主たる債務の担保として他に提供し、または提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容
  
  「主たる債務者が前項各号に掲げる事項に関して情報を提供せず、または事実と異なる情報を提供したために委託を受けた者がその事項について誤認をし、それによって保証契約の申込みまたはその承諾の意思表示をした場合において、主たる債務者がその事項に関して情報を提供せずまたは事実と異なる情報を提供したことを債権者（オーナー様）が知りまたは知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができる。」とされ、オーナー様としては借主が連帯保証人に対してどのような情報を提供したかを確認しておく必要があり、それを書面で取り付けること、また前二項の規定は、保証をする者が法人である場合には適用されないため、保証会社の積極的な利用が望ましいと考えられます。
• 主たる債務の履行状況に関する情報提供義務（民法第４５８条の2の新設）
  「保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。」とされ、オーナー様には保証人からの質問に回答する義務が生じるため、事前に回答書の雛型を準備しておくことが望ましいと考えられます。

２）賃借人の修繕権の明文化

現在の民法の原則として、オーナー様には「賃貸物件を使用収益できる状態で貸し出し、その状態を保たなければならない」という修繕義務があります。ただし昭和29年の最高裁判決に基づいて、賃貸人の修繕義務を免除、または修繕義務の一部を免除する特約が有効とされていましたが、今回の民法改正案では、例外的に、「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは賃貸人は修繕義務を負わない」という、賃貸人が修繕義務を負わないことが規定されます。

他方で、民法第607条の2が新設され、「賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。」
一．賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二．急迫の事情があるとき。
ということが規定されるため、これまでの賃貸人の修繕義務だけでなく、賃借人には修繕する権利があることが明確となります。これにより賃借人が行った修繕に対し賃貸人が費用を負担することが必要となり、賃貸人の修繕義務がより明確化されることになります。

３）賃貸物件の一部滅失・一部使用不能の場合に賃料が減額されることが明文化（民法第６１１条の改正）

「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるとき、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」とされ、賃料の減額については、現在規定されている「賃借人から請求があったときは減額する」から「当然に減額される」へと変更されることになり、賃借人の権利と賃貸人の義務がそれぞれ強化されることとなります。

さらに、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達成することができないときは、賃借人は、契約を解除することができる。」とされ、賃借人に帰責事由があっても契約を解除することが可能となってしまうため、まず契約を解除した後に損害賠償請求等の金銭的解決を図るという対応が必要となります。

ただ、「どのようなときが使用及び収益をすることができなくなった場合」に該当するかや、「どのようなときが賃借をした目的を達成することができないとき」に該当するかについての明確な指針はなく、例えばエアコン・水道設備の故障や残置物の取扱い等から賃料の減額や契約の解除というトラブルに発展する可能性が今後さらに大きくなると考えられます。

４）通常損耗について賃借人に原状回復義務がないことが明文化（民法第621条の新設）

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。」ということが新たに規定され、これまでの判例においては通常損耗と経年劣化は賃借人が義務を負わないこととされていましたが、民法改正によって明文化されることになります。なお、さきほどの修繕義務と同様に特約は有効ですが、原則として民法その他法令及び消費者契約法において有効とされる特約でなければならず、特約が賃借人にとって一方的な不利益とならないよう注意が必要となります。

【第二部】
全国各地の大家さんの事例研究
～満室オーナーが実践している7つの秘訣～

プリンシプル住まい総研 所長 上野典行氏

１）IT重説・SNS・AIRBNB・モバイルフレンドリーネット戦略最前線
～スマートフォンで自分の物件を見る。新しい事は、まず、やってみる。～

これまで全国の世帯数及び物件数はどちらも右肩上がりに増加していました。しかし、今後物件数は増加するものの、世帯数は２０１５年をピークに減少に転じると予想され、賃貸市場は本格的な供給過多となります。

賃貸借契約や売買契約において、従来は宅地建物取引士が対面で重要事項説明（以下「重説」という）を行うことが原則でしたが、「ＩＴを活用した重説」として、テレビ電話などを利用して重説を行うという社会実験が始まります。例えば遠隔地から写真や動画で物件を確認し、一度も現地に行くことなくＩＴ重説で賃貸借契約や売買契約を行うということが可能になりつつあります。

記憶に新しいところでは、医薬品がコンビニ、さらにはインターネットでも購入できるようになりましたが、インターネットでは実店舗における「人が介在する価値」を提供することが難しく、賃貸仲介の営業では、物件だけでなく生活スタイルや生活環境など入居希望者様にとって有益な情報を提供できるかどうかが重要になります。

最近では、フェイスブック、ツイッターなどＳＮＳを利用する人が増えたことで、個人の意見やプライベートを知ることが容易となり、またその情報を不特定多数に簡単に拡散することができるようになりました。そのため、評価・評判だけでなく、オーナー様や既存入居者様、不動産会社に風評・悪影響を与えることも考えられ、入居促進を阻害する可能性があります。

た、京都府下の中学生のスマートフォン（以下「スマホ」という）所有率は81・3％に上るとされ、これから賃貸物件を借りる世代をターゲットにするには、「スマホでどう見えるか」について考案することが効果的だと考えられます。

このようなことから、まずはスマホで部屋を探すユーザーをターゲットとして、物件や室内の写真を充実させることが重要だと考えられます。

２）スマホ・DIY・カスタマイズ。入居者の志向の変化と最新対策
～ライバル物件と何が違うのかを考え、賃料ではなく、物件価値で勝負する。～

物件を探すにあたり、まずインターネットや情報誌で物件を探す人は66.1％、インターネットや情報誌で不動産会社を探す人は26.7％、いきなり不動産会社に出向く人は7.2％とされています。

前項のうちインターネットを使って物件を探す人の割合は、2013年と2014年との比較ではほぼ横ばいですが、スマホを使って物件を探す人の割合は、2013年から2014年の1年間で倍増しています。

また、借主負担DIY型賃貸借契約を認知している人は10.3％、賃貸住宅に入居した後に入居した物件のリフォーム・カスタマイズを実施したことがある人は12.3％、現在居住している賃貸住宅のリフォーム・カスタマイズを実施したいと考えている人は41.1％とされています。ちなみにDIYとはDo it yourselfの略で、借主自らが補修や改装を行うことに加え、専門事業者に依頼して好みの設備交換やリフォームを行い、その費用を借主が負担する賃貸契約です。カスタマイズとは、壁を変えたり、照明器具を交換するなど軽微な変更を許可する賃貸契約です。

さらに、「次に引越すときには絶対欲しい設備・仕様」のアンケート調査では、人気度が高い順に、（１）無料もしくは安価なインターネット接続（２）断熱・遮熱性能の高い窓（３）追い焚き機能付きの風呂（４）ＴＶモニター付インターフォン（５）遮音性能の高い窓（６）エアコン（７）ＬＥＤ照明（８）温水洗浄付便座（９）宅配ボックス（１０）節水型トイレ（１１）防犯カメラとされています。

このようなことから、「周囲とあまり変わらないどこにでもある物件」では競争に勝てないため、家賃をただ値下げするのではなく、物件に付加価値を付けて、資産価値を上げることが重要です。

３）ネット反響を倍増させる、大家さんがスグできる工夫
～写真を大家さんが用意する。～

物件検索ポータルサイトの"SUUMO"では、「間取り図」「外観」「リビング・居室」「キッチン」「バス」の5つのカテゴリ写真が揃っていて、かつ写真点数が7点以上ある物件がネットの一覧表で目立つ仕組みになっています。
同じくポータルサイトの"アットホーム"では、写真点数が増えると反響が1・6倍になったというデータがあります。
同じ家賃なら写真の「質」が重要になってくるのです。
このようなことから、例えば「目の前の公園では桜が咲く」「近所の八百屋さんは野菜が安くて夜遅くまで営業している」などを写真付きで紹介したり、「物件の目の前にバス停がある」など入居者様にとって重要な情報を発信することも必要となってきます。

４）大規模リフォームをする前に考えたい、空室改善の視点
～いきなり大規模修繕をする前に、すべきことを考える～

たとえば、クレームなどの注意文は共用部に貼らず、各ポストに投函することで入居希望者様の物件内覧時にマイナスのイメージを与えず、成約率を上げることができます。
また、部屋を借りる方がどんな方か、またその方がどんな付加価値や設備を望んでいるかを想像し、ターゲットに合った設備の新設・追加を実施することで、より空室対策が有効になります。

ゴミ出しのルールを守らずゴミが散乱することが多い場合、「ゴミ出しを守らせる」よりも「ゴミ出しを守らないことが前提」として考え、コストは掛りますが、ゴミ置き場やゴミボックスの設置を検討したほうが入居者様のストレスは減り、さらに24時間ゴミ出し可能物件として差別化を図ることができます。

その他、ペット飼育可にする、和室を洋室にする、家具や家電を設置してモデルルームにする、植栽を伐採して日当たりを確保する、インターネット使用料を無料化するなど、様々な空室対策が実践され、効果を上げています。

５）万が一の時のために。相続も考えた資産活用
～相続される家族の事を考えて賃貸経営する～

相続税が半世紀ぶりに改正され、一部税率も上がりました。
だれもが自分の死後のことは考えたくないものですが、きちんと遺言を残し、遺産分割協議に負担をかけないことが大切です。
65歳以上の日本人が認知症を発症する確率は27％とされ、認知症なると、（１）賃貸借契約・管理委託契約（２）預金管理（３）物件の修繕（４）売却（５）建て替え、前述の（１）～（５）はおろか、日常生活すらままならない、というのが現実です。
これらの対応策として、「家族信託」という方法をお薦めします。

６）売るなら買うなら？資産活用の有効なテクニック
～物件のポートフォリオを考える～

物件の保有、建て替え、売却という選択肢から総合的に検討し、売らないことを選択したのであれば、保有して競争に勝つことを真剣に考えることが必要となります。

在東京23区の新築分譲マンションの平均価格は２０１２年1月から２０１４年12月までの間に19・7％上昇しました。また全国的に人手不足や建築資材の高騰で建築費が上昇し、首都圏や近畿圏では中古マンション価格は横ばいもしくは上昇しています。これは、売り時もしくは買い換えるチャンスだといえます。

こういった状況にあり、リスク分散のためにエリアやタイプを変えて物件を所有する、古い物件を新しい物件に買い換えるなど、物件のポートフォリオの見直しをお薦めします。

７）「クレームをチャンスに」発想の転換が生き残りの術

物価値だけが賃貸の資産価値ではありません。物件の資産価値は物件の耐久性や安全性はもちろんのこと、そこで暮らす上でのコミュニティ、自己実現、安定感、安心感といった「生活価値」も重要となります。「ハード面」といわれる物件の修繕やメンテナンスによる「物件価値」だけでなく、「ソフト面」といわれるその物件の共同体としての暮らしやすさや、長年の歴史の中で培われた人間関係のような「生活価値」も、とても大切な資産となるのです。

駐輪場に屋根を付ける、カラスやハトの糞害を防ぐ、エアコンの室外機にカバーを付けて防音対策を採る、入居者様同士がコミュニケーションを取り交友関係をもてる環境を提供するなど、入居者様に愛着を持っていただき退去を防止することで、前述の入居促進対策と相まって本当の空室対策になると考えます。

京都ライフ企画管理部 北営業所