平成28年5月16日、メルパルクKYOTOにて財産ドック株式会社による第33回資産運用と防衛の実践セミナーが開催されました。今回は第一部「いまこそ検証、不動産オーナーにとってマイナンバーとは？」、第二部「実践型FPオーナーが語るマイナス金利時代の不動産投資・賃貸経営」と題し、2部にわたる内容にて行われ、参加されたオーナー様方は皆様熱心に聞き入っておられました。

【第一部】
いまこそ検証、不動産オーナーにとってマイナンバーとは？

税理士法人FP総合研究所 税理士 松原健司氏

マイナンバー制度が始まり、それぞれに通知カードがいきわたっているとは思いますが、個人番号カードをお持ちの方はまだ少ないのではないでしょうか。先立って廃止になった住民基本台帳カードも記憶に新しいと思います。
マイナンバーとは、行政を効率化し国民の利便性を高め、公平・公正な社会を実現する社会基盤とするために始まった制度です。例えば区役所などでの様々な情報の照合・転記・入力など添付書類の削減など行政手続きを簡素化することができます。
また所得や他の行政サービスの受給状況を把握し不正受給などを防止。本当に困っている方にきめ細かな支援を行う為に始まりました。
平成30年以降からは預貯金口座へのマイナンバー付番、医療分野における利用範囲の拡充なども検討されています。国会ではすでに、個人番号カードに健康保険証の機能をもたせる提案などの審議も開始されました。将来はクレジットカードやキャッシュカードとしても使えるワンカード化を実現できるよう取り組んでいる模様です。
また、毎年の確定申告にもマイナンバーの記載が必要となってきております。いくつか事例をご紹介いたします。

■不動産の使用料等の支払調書
【提出要件】
①不動産の対価の支払を行う法人など
②その年中における支払金額の合計が15万円を超えるもの
（注意）不動産を法人に貸付している場合に入居者である法人からマイナンバーの提出を求められることになります。

■不動産等の譲受対価の支払調書
【提出要件】
①不動産の対価の支払を行う法人など
②その年中における支払金額の合計額が100万円を超えるもの
（注意）不動産を法人に売却した場合に、入居者である法人からマイナンバーの提出を求められることになります。

■報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書
【提出要件】
①弁護士・税理士・司法書士等に報酬を支払う場合、その年中のその者への支払金額が5万円を超えるもの
（注意）司法書士などに報酬を支払う場合には、逆に相手方のマイナンバーを確認する必要が出てきます。
※税理士法人、司法書士法人などの法人格に対しては対象外です。

また、会社として社員を抱えておられるオーナー様は、マイナンバーを従業員から取得するときに、
　①利用目的の明示
　②厳格な本人確認
　の2つが必要です。

さらに平成29年度からは情報提供記録開示システムがスタートします。主要３義務は次の通りです。
　①情報提供等記録表示業務（自分の特定個人情報をいつ、誰が、なぜ情報提供したのかを確認する機能）
　②自己情報表示業務（行政機関などが持っている自分の特定個人情報について確認する機能）
　③お知らせ情報表示業務（1人1人に合った行政機関などからのお知らせを表示する機能）
　閲覧するにはパソコンはもちろん、カードリーダー（カードを読み取る機械です）の購入が必要となりますのでご注意下さい。

【第二部】
実践型FPオーナーが語るマイナス金利時代の不動産投資・賃貸経営

CFP® ファイナンシャル・プランナー 資産アドバイザー 北野琴奈氏

講師の北野先生は、ファイナンシャル・プランナーの上級資格である国際ライセンスCFP®資格を取得、6棟のアパート・マンションの計104室をお持ちのオーナーでもあります。
今までの講師の方と違うのは同じ家主業を営んでいるという点。オーナー様と同じ目線で同じ悩みを経験されている方ということもあり、体験談は大変参考になるものでした。

①マイナス金利と不動産を取り巻く状況

広がるマイナス金利の影響は、ざっと挙げただけでも、住宅ローン金利ダウン、預金金利ダウン、REIT指数アップ、国際金利ダウン、社債金利ダウン、債券関係での運用商品販売停止、保険会社、一部保険商品販売停止＆企業年金受託停止、企業の年金債務が収益圧迫、投資信託手数料アップなどがあります。京都府の地価平均推移は、2005年頃を境に下降傾向であったものが、このところ横ばい傾向となっております。
不動産の動向については、売買の動きが活発化し市場参入者が増えました。
また、全国賃貸住宅新聞が発表した「2015年の賃貸業界10大ニュース」では、大阪府・東京都大田区で民泊条例可決、生活保護の住宅扶助基準の見直しなどが身近なトピックとして挙げられていました。
生活保護額の減額は、部屋探しをされる方が自由に部屋を選べなくなるばかりか、現入居者も、役所の指導により減額された賃料に見合う部屋に移らなければならなくなります。
これについては賃貸仲介業者からの交渉が増えていると実感されている方もいらっしゃるかもしれませんが、こういう事情もあるのです。

②資産の入れ替えについて

長い賃貸経営者人生では、資産の入れ替え、不動産の売買を考えるタイミングもやってきます。空室・家賃減少の増加、大規模修繕など収益性に関するものや、納税資金の現金化など、相続に関わるものなど、理由は様々です。売却する事で必要資金を確保し、そこからの新たな不動産購入や不動産以外の資金運用もできます。ただし、不動産を売買することによるメリット・デメリットを明確に把握しなければなりません。
まず売却のメリットは、手元のキャッシュ増、修繕費減（将来含め）が挙げられます。デメリットは、資産減や他運用先探しに時間がかかることなどが挙げられます。
購入に関するメリットは、当面のキャッシュ安定（修繕費などの労力減）になることや、資産三分法維持によるリスクヘッジとなることが挙げられます。デメリットとしては、価格の高騰や売却のしにくさなどがあります。
何を重視するのかは各オーナー様で違って参ります。資産売買の際には一度、財産ドック各FPの先生方にご相談されてみてはいかがでしょうか。また、我々仲介店舗はポータルサイト「ホームズ」をよく活用しております。
「ホームズ」のシステム上では、地図上でのヒートマップ（賃貸の閲覧数が多い地域が解る地図）や、一般ユーザーが求める家賃帯・広さ間取りなどがグラフにてわかり易く閲覧できるようになっております。ぜひ一度、お近くの仲介店舗や管理部にお問い合わせください。ご説明させていただきます。

③賃貸経営、これだけは押さえたいポイント

常日頃変化するお客様のニーズに応えるべく多様化が求められる昨今、壁紙を一面のみ変えるなどのリフォームは、よく聞く手法です。
そのほか、ロフト部分をベットルームにし、その下は収納にとり、空間の活用・くぎる工夫を施すのも一つのアイディア。キッチン横の収納を増やせばその分家賃も上げられます。
通常改装ももちろん必要ですが、近隣物件との差別化を図る意味でも、お客様の目に留まる改装を考えてみられてはいかがでしょう。
全ての空室にリノベーションを施すのは資金面でも大変ですが、一部屋のみ改装してみるということも可能です。リノベーションに関しましては、京都ライフのリフォーム部にお気軽にご相談下さい。

オーナー業はまさに「経営」です。戦略をもって、日々試行錯誤し続けていく事が肝心です。キャッシュの流れを明確に理解し、中長期的に持ち続けられるかが課題。特に贈与なども国の後押しが始まっております。
古い知識にとらわれていては前へ進めません。取り入れるべき新しいアイデアはどんどんオーナー様と共有し、京都という街の活性化を担っていきたいと思います。
我々京都ライフグループ全社員、オーナー様との連帯感の構築からお互いの利益のため日々精進してまいります。

京都ライフ テナント事業部