本格的な繁忙期を目前に控え、平成29年11月10日、京都ライフ本社会議室にて、「部屋を探す方と部屋を貸す方のギャップ」をテーマに弊社管理部社員によるセミナーが開催されました。

現在の賃貸市場について

まず始めに、東京都と京都府では、賃貸不動産広告サイトの掲載数と、それぞれ都府に実際に居住している人口はどのくらい差が有るのか、また、東京都と京都府の共同住宅建築戸数はどのくらいの差が有るのか、を比べると次のようになります。

東京都...インターネット掲載数　約88万件　人口　約1350万人
京都府...インターネット掲載数　約27万件　人口　約260万人
※東京都と京都府の不動産情報サイト掲載物件数と人口推移比較（株式会社ネクストＨＰ「ＨＯＭＥ'Ｓ不動産投資（見える！賃貸経営）より。

東京都に比べ京都府は人口に対しての賃貸物件数が多いのが現状です。また今後、日本の人口の減少が予想されるのに対し、賃貸物件の新築物件建築数は増加。ますます供給過多になり、賃貸物件の空室は隔日に増えていきます。
以上を踏まえ、お部屋探しの現場が求める物件・管理側が考える良い物件の事例を用いて、今後の空室対策をご紹介させて頂きます。

①自分の物件がどのマーケットにあるかを認識する

近隣物件を調査する事でライバル物件の動向を知る事が大切です。調査方法として、ポータルサイト（スーモ・アットホーム・ホームズetc）、京都ライフ、アパマンショップHPや仲介業者HP等でご覧頂く事が可能です。もちろん、仲介業者や管理業社にご相談いただいてもかまいません。
お調べいただきたいのは、家賃、共益費、敷金、礼金、更新料に加え、室内の設備（システムキッチン等のグレード）、共用部の設備などです。
とにかく、市場で比較的優位な条件設定にする事でインターネットの閲覧数を増やすことが大切です。インターネット閲覧で目星をつけて来店した後、その物件で契約に至る可能性は40.8％にも上ります。

②間口拡大

極力避けておきたい方法ではありますが、入居の規制緩和をすることで募集間口を広げるという手段もございます。
ペット飼育・1Kに二人入居・外国籍・水商売・無職・生活保護者・高齢者・母子家庭・ルームシェア・事務所使用の可や、学生専用マンションを解除し一般も受付可能にする等です。但し、リスクをよく考えて行わないと、トラブル、滞納等問題を引き起す可能性が少なからずあります。失敗ケースも考えられますので、オーナー様で審査基準を定めておくことが大事です。
リスク回避対策として、定期借家契約の導入、家賃保証会社の導入（必須条件）、入居申込書の精査（入居申込書は本人自署を徹底）、管理会社へ業務委託（管理業務のアウトソーシング）等があります。

③エントランス・共用部美化

物件案内時、部屋を見る前の外観の見学から選択は始まっており、物件の第一印象は大きく決定に左右します。
集合ポスト・ゴミ置場・駐輪場等の管理状態は意識的に見られています。また、意識はしなくとも潜在的に印象として残る項目が、エントランスのガラス・玄関ドア・エレベーター内（マット）・廊下の歩いた感覚・植栽の手入れ・駐輪場の車両種類・入居者層となります。特に違法な改造車の駐車・駐輪や共用部への私的な物の放置は厳禁です。
またそれ以外にも、観葉植物や絵を飾ったり、こまめな電球交換をしたりと、細かな配慮も有効な対策です。エントランスに女性の好まれるような芳香剤を置く事も好印象を与えます。

④空室の改装・清掃を最低１部屋はしている

物件台帳を見た段階では1番のお気に入りでも、室内を見て評価が下がる事がございます。
営業所でお客様一人当たりのご紹介数は10～20件、その中で実際ご覧になるのは、お客様が事前に調べている物件を含め4～5件となります。
ご紹介・ご案内が増えたとしても、言質の室内の改装がまだ出来ていない、改装後だがまだまだ不十分という状態では、仲介営業が決めたい一心であっても、他の物件での成約となってしまいます。また、一度営業が苦手意識・悪い印象をもってしまうと、次回以降紹介する回数が減少していきます。

実際に部屋を決める賃貸仲介業者には偏りがあり、2～3社でほとんどを占められています。また、営業社員は転勤退職等が比較的多く、経験が浅い社員が多い状態です。そこで、物件の見学会を開いて物件のアピールポイントを紹介するなど、お持ちの物件の良さをより知る営業社員を増やすことが大切になります。
案内した物件が契約まで進むと営業社員はひと段落。お客様には「良い部屋をしょうかいしてくれてありがとう」と感謝され、オーナー様や管理会社からも感謝されれば、また次も紹介しようという気持ちになります。営業社員が紹介したくなる物件であれば、自然と入居率もアップします。

最後に

空室対策として、家賃・初期費用ダウン、リノベーション、外観リニューアル、設備入替えといった手法が代表的です。これらは一定の成果は出ますが、いずれも多くの投資が必要となります。
大幅な条件ダウンや大型投資の前に、オーナー様のほんの少しの工夫で、お持ちの物件を満室にする事が出来るかもしれません。その可能性を追求する事が、私共の役割と考えております。少しでも参考となれば幸いです。
今後もオーナー様と共に、満室へ向けて知識を絞りながら取り組みをしていければと思います。

株式会社京都ライフ山科店