平成30年6月13日、財産ドック主催の定例セミナーが行われました。ご多忙の中ご出席くださいましたオーナー様の皆様、誠にありがとうございました。
今回は「これからの相続に伴う登記制度の行方」と「外装リノベーションで印象アップ」について、二部に分けて開講させていただきました。どちらも不動産業界では今特に注目されている議題で、ご参加いただいたオーナー様方は真剣に聞き入っていただいておりました。

第一部「これからの相続に伴う登記制度の行方～少子高齢化に伴う賢い相続～」

今回のテーマである相続登記について、皆様はどれだけご存知でしょうか。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなられた場合に、その不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義の変更を行うことをいいます。現在の時点では相続登記は法律上の期限を決められているわけではないため、相続登記をせずに放置しているケースも多いのですが、相続登記を行っておかないと相続人同士の揉め事等の個人の問題はもちろん、空き家問題、所有者不明土地の増加等の問題が起こっています。これらの問題が重要視され、今日本では民法や不動産登記法の改正、相続登記の義務化が検討されています。今回のセミナーでは相続登記の義務化の背景等について、分かりやすく説明していただきました。
議題の中心となったのが、生産力地精度の2022年問題、土地放棄制度の新設、所有者不明土地への特措法等です。その中から一部抜粋してレポートさせていただきます。

生産緑地精度の2022年問題

生産緑地地区とは、市街化区域にある農地の緑地機能を活かし、計画的に保全することにより郊外や災害の防止に役立てるとともに、良好な都市環境を形成しようとする都市計画上の制度です。
生産緑地の指定を受けると、所有者は建築物を建てたり、売却するなどの行為が制限され、原則として30年間農地としての管理が求められます。その一方、固定資産税などが一般農地と同様に極めて低い税額に抑えられるほか、相続猶予措置などが適用されるなど、税制面で優遇されます。

1992年に始まったこの制度。来る2022年に、全体の約9割程度の土地で30年の期限が経過し、行政に買取を申し出る事が可能になります。こうして生産緑地指定が解除されると、大量の土地が売却される可能性があり、需要と供給のバランスが崩れ、地価が下がる事が懸念されています。
生産緑地が解除された後も土地を所有し続ける場合、農地の数十倍の固定資産税と都市計画税がかかります。この土地を賃貸住宅にすれば土地の固定資産税が6分の1まで減るため、多くの地主は賃貸住宅への転用を考えるでしょう。賃貸住宅の供給量が増え、賃料が大きく下落する可能性もあります。

所有者不明土地

全国的に増加している所有者不明土地や、空き家問題の抜本的な対策に乗り出す方針を、政府が打ち出しています。相続登記がなされていない等の理由で、所有者が不明になっている土地については、登記を義務付ける法律の制定や土地所有権の放棄の可否等も検討される方針です。
所有者不明土地は、所有者の特定等に多大なコストを要するため、公共事業の推進等の場面で、その用地確保の妨げとなり、事業全体の遅れの一因となっています。
この問題の解決案の一つとして、所有者不明土地のうち、地域住民等の福祉・利便の増進に資する事業について、都道府県知事が公益性を確認し、一定期間の公告に付した上で、利用権（上限10年間）を設定することが出来るという特措法が可決されました。

また同時に、相続登記の義務化が進められています。まだ認識されていない方も多いと思いますが、平成29年5月29日より全国の登記所（法務局）において、各種相続手続きに利用することができる「法廷相続情報証明制度」がスタートしています。今までは登記の手続きをするにあたり、戸籍書類一式を用意し、色々と面倒な手続きが必要だったのが、各種手続きを同時に進められ時間短縮にもなる大変便利な制度です。まだ登記を行っていない方はぜひご利用下さい。
地主として重要なことは、早急な相続登記とリアルタイムな土地の価値の把握です。価値のない負の不動産にならないよう、周辺事情の情報収集を行う事、不動産価格の大幅な変動も考慮し、売り時や転用方法等について、法の改正動向を把握しながら最適な選択肢を選ぶ必要があります。

第二部「外装リノベーションで印象アップ～選ばれる成功物件の作り方～」

どんな物件でも、築年数が経つと劣化が見られ、建物の維持保存のためには大規模な修繕が必要になります。外装工事は、建物自体の最低限必要不可欠な修繕維持という意識で行っておられないでしょうか？ぜひ一度、建物に付加価値を付けるリノベーションという意識で、建物の価値を上げる外装工事を行ってみてはいかがでしょうか。
近年お部屋を探されているお客様はスマートフォン等のインターネットで事前に探して来店される方が、全世代で6～7割、20代～30代では9割程度にのぼります。物件を探すインターネットでまず表示されるのは、外観の写真です。数多くの物件がある中で、お客様に目を留めていただける物件になるには、外観のリノベーションは空室対策にとても効果のある施工であるといえます。

今回は、株式会社朝日リビング所視力企画室の野原悠氏から、外観のリノベーションをテーマに講演いただきました。
「女子力企画室」とは、一級建築士やプランナーといった専門のスタッフが女性で構成され、女性目線ならではの提案を得意とされている部署です。数々の施工事例の写真を例に挙げて、わかりやすくご説明いただきました。

外観リノベーションといっても、外壁。エントランス、駐輪場、ゴミ置場、共用部内部、メールボックス等、デザイン、機能性、設備等のどの方面でアプローチするのか色々な方法がございます。費用面の問題もあるため、全ての箇所を全ての方法で施工する事は出来ません、重要なのはどういったリノベーションを行うか、理由と根拠に基づいて決めることです。ご自身の物件を、入居したくなり退去したくなくなる物件へと進化させるにはどういうリノベーションを行うのが効果的なのかを考えることが重要です。

まずは、自身の物件はどういった方にご入居いただける物件かを考え、ターゲットを選定しましょう。ただ「単身の会社員に入って欲しい」等という漠然とした希望ではなく、「女子大学が近くにあるため、女子学生の単身者が多い」という根拠のあるターゲットの選定が出来れば、ターゲットに選ばれる物件になるためのリノベーションの方向性が見えてくると思います。
例えば、女子学生向けの物件であれば、玄関前のオートロック設備や照明設備、門扉や周辺からの見え方等で印象は大きく変わります。今回は、空室が多数出ていた古い物件をリノベーションして、女子学生マンションとして満室を維持できる人気物件に生まれ変わった施工例を写真でご説明いただきました。
物件の外壁を塗装する場合も、ただ同じ色できれいに塗り直しするだけではなく、複数の色を塗り分けてアクセントを付ける等、コストを上げずに施工することも可能です。ただの修繕洸児というよりは、リノベーションという意識をお持ちいただくだけで、物件の価値を大きく上げる事が出来ます。
京都ライフグループでは家主様の満室維持のために、営業スタッフの目線から直接的な提案をするだけでなく、このように、外壁リノベーションの専門企業のご紹介も可能です。ぜひ一度ご相談くださいませ。

当レポートでご紹介させていただいたのはセミナーの中での一旦ではありますが、ご興味をお持ちいただければ幸いです。この度ご参加いただいた家主様方におかれましては、お忙しい中お時間を割いていただき誠にありがとうございました。
財産ドック主催のセミナーは定期的に行っておりますので、ぜひ次回以降も皆様のご参加をお待ちしております。

株式会社京都ライフ 出町柳店