平成30年9月11日に財産ドック主催の定例セミナーが行われました。ご多忙の中ご出席くださいましたオーナーの皆様、誠にありがとうございました。
今回は、株式会社関西総合鑑定書の不動産鑑定士である若杉浩考先生をお招きし、収益マンションにおける賃貸経費についてご講話いただきました。

はじめに

賃貸経営では、家賃収入の多寡や変動に目を奪われがちですが、収入と同様に、経費の水準や割合も重要であることは言うまでもありません。
では、そもそも賃貸経営における経費とは何を指すのでしょうか？そして経費の標準的な水準や割合はどの程度なのでしょうか？謝った経費の認識により賃貸経営が不安定になるリスクを避けるためにも、賃料と経費の確認をしましょう。

収益物件におけるキャッシュフロー

収益物件における主な収入は、家賃、共益費、礼金、敷金、更新料、その他（駐車場収入等）が挙げられ、主な支出は維持管理費、修繕費、水道光熱費、火災保険料、公租公課が挙げられます。
賃貸経営にキャッシュフローが重要であることは間違いありませんが、キャッシュフローを構成する項目である家賃と、その家賃を得るための必要諸経費こそキャッシュフローの根本として重要です。

賃料と経費

賃料をその構成要素からみた場合、純賃料と賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から構成され（家賃＝順賃料+必要経費）、つまり【純賃料＝家賃－必要諸経費】となります。
賃貸経営においては、この純賃料（利益）をどのように維持してゆくかが重要となります。つまり家賃と必要諸経費との関係が非常に重要になります。
また、特に問題となるのが、時の経過に伴い、建物が古くなることで競争力が低下、すなわち家賃が低下する場合です。
簡単な例を挙げますが、これまで家賃が100万円取れていたアパート（純賃料60万円＝家賃100万円－必要諸経費）が建物の老朽化により家賃が90万円しか取れなくなると、家賃90万円－40万円＝純賃料50万円となります。

対応策としては
・純賃料の低下をやむなしと諦める
・、もしくはこれまでと同じ純賃料を確保するために、必要諸経費を低下させる
などが挙げられます。先ほどの例を用いると、必要諸経費40→30万円になれば、家賃90万円－必要諸経費30万円＝純賃料60万円になり、昔と同等の純賃料を確保できます。
では、必要諸経費の低下をどのように実現すればよいのでしょうか。
真っ先に考えられるのは、修繕費か維持管理費を低下させることですが、建物の老朽化が進んでいる状況で、修繕費の低下は非現実的です。そこで家主様の努次第ではありますが、維持管理費を低下させることで必要諸経費を下げることが可能です。
以上の簡単な例からも明らかなように、賃貸経営では必要諸経費をどうするかが重要になります

共益費は何に使われるのか

賃貸住宅を経営するにあたって欠かせないことのひとつに、共用部分の管理が挙げられます。
法的に明確な取り決めはありませんが、一般的には、エントランスや共用廊下の電気代及び電球交換費用、定期清掃費用、その他共用部分で発生する水道料金や諸修繕費用等、オーナー様が共用部分を維持管理するために発生する費用を「共益費」として入居者様から収受します。また、その金額は物件によって様々です。

共益費に対する注意喚起

不動産鑑定評価基準では「水道光熱費、清掃・衛生費、冷暖房費等がいわゆる付加使用料、共益費などの名目で支払われる場合もあるが、これらのうちには実質的に賃料に相当する場合があることに留意する。」と注意喚起されています。
この場合の"留意する"というのは、共益費に紛れ込んだ賃料相当分を見逃してはいけないという意味になります。

共益費は実質賃料か

賃貸借契約では、賃料のほかに共益費を要する契約と、賃料のみ（賃料に共益費を含む）の契約があります。
賃料増減請求では、ある程度の賃借面積を超える例では、ほぼ例外なく、当事者双方から不動産鑑定評価書が提出され、また、訴訟になった場合には、裁判所鑑定が行われます。これらの不動産鑑定評価書によると、賃料と共益費が支払われている例では、共益に日ついては言及がない例がほとんどです。共益費は実質賃料と言えるのではないでしょうか。

公租公課（固定資産税）における留意点

前述したように必要諸経費とは、修繕費、減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、賃倒れ準備費、空室等による損失相当額が挙げられます。しかし、すべて必要諸経費として家賃に含めていいのでしょうか。
固定資産税とは不動産を所有することに対して課せられる税金であり、賃貸用であろうが自己用であろうが関係なく課せられる性質があります。このような性質の固定資産税を"賃料収入を得るため"の必要経費として全額計上してもいいのでしょうか。

オーナー様の立場からしても、"部屋を貸すというサービス"の対価として家賃を収受されています。そのサービスを維持するために、維持管理費や修繕費等がかかるのは当然であり、それらは必要経費として計上されます。しかし。固定資産税は"部屋を貸すというサービス"に直接関係するものではありません。
よって、建物の老朽化が進み競争力が低下（家賃の下落）した際に、真っ先に必要諸経費から除外すればよいのは固定資産税になります。家賃とは無関係に、自己負担として割り切りましょう。

以上が後悔のセミナー内容となりますが、弊社では様々な分野から講師をお招きし、定期的にセミナーを行っております。今回、ご参加いただけなかったオーナー様も、次回はぜひご参加いただけますと幸甚です。
また、些細な相談でも結構ですので、機会がございましたら、お近くの京都ライフ、ウインズリンク各店までお声掛け、今後とも京都ライフグループをよろしくお願いいたします。

株式会社京都ライフ 丹波橋店