資産運用アドバイス

セミナーレポート

賃貸満室セミナー(後半)

2019年04月12日

京都ライフグループ仲介責任者

後半は京都ライフ企画管理部中央営業所の金子、企画管理部西営業所の山口より講義をさせていただきました。

管理部の取り組みとこれからの課題

現在管理部では、3月末時点で居住用戸数合計1295棟、13588戸数をお預かりしております。また管理部全体の入居率は96.89%と高い方ではございますが、当社では99%を目標にしております。っまだまだ満足のできる数値ではございません。

入居申し込み数の推移

管理部全体の1年間の入居申し込み数は3212件となりました。繁忙期の2~3月がもっとも多く、転勤シーズンの9月も多かったのが印象的です。
昨年と同様に今年も、引越しシーズンである2~3月は引越し代が想像以上に高額の傾向になりました。長距離での引越しの場合、70万~100万円もの見積もりがあったケースもあり、ご来場のオーナー様もビックリされていました。
背景には、引越し業界の人手不足とレオパレス施工問題が挙げられます。
また法人契約では3月をずらして4~5月にお引越しされる方が多くなっているのが現状です。繁忙期以外のシーズンもコンスタントにお申し込みが入っておりますので、繁忙期でお部屋が埋まらなかったオーナー様も、まだまだチャンスがございます。ぜひお任せいただければ幸いです。
1年間の管理部のそう申し込み数3212件のうち、平成30年12月から平成31年3月の申し込み数は1483件。層申し込み件数のうち約50%が繁忙期の4ヶ月ということになります。つまり、繁忙気前にどれだけの対策をするかが非常に重要となります。
おかげさまで、この繁忙期(12月~3月)で入居率が0.79%増加いたしました。また申し込み件数に対しての、京都ライフグループでの申し込み比率は90.69%に上り、ほとんどが自社での契約となりました。対して他の管理会社の自社契約率は平均で約20~30%程度にとどまり、外部からの契約が多い結果となっております。他管理会社よりも自社で契約を取ることのできる、京都ライフの「強い営業力」が明白となった形です。

過去数の推移

今年の退去数は先述の通り引越し時期がずれたこともあり、3月だけではなく、4月の退去数も多くなっております。退去の理由としては、学校卒業、転職、結婚といった防げない理由が多く挙げられます。
しかし、仲介店からの報告にもあった通り、「宅配ボックスが付いている物件に引越ししたい」、「追い焚き等の設備がない物件からある物件へ引越ししたい」等の理由もございます。申し込みの獲得ももちろん大切ですが、そもそも退去がなければ募集をする苦労もありません。少し古い物件は設備等を良くするなど、対虚数を減らす方法も一緒に考えていただければ幸いです。
入居数と退去数を比較すると、9月以降はほとんど入居数が上回っております。今年の入居申し込み数は昨年対比で6.9%増加、退去件数は昨年対比で2.3%減少。創業40年以上の歴史を持つ地域密着型の京都ライフと、全国的知名度を誇る「アパマンショップ」の強力2枚看板での集客と斡旋で、仲介件数全国15位(※2018年度実績。(株)全国賃貸住宅新聞社調べ)と上位になっております。

入居率99%に向けて

管理部の営業社員が仲介店の朝礼に参加し、空室物件のアピールや対策・要望を伝えております。また毎日の進捗メールにて、各管理部署間、仲介店舗同士の競争意識を高めております。
一方リフォームは分業し、空室対策に力を入れております。
現在、管理部では平均1人450戸の担当戸数を保っており、各物件に目が届きやすい体制となっております。これは人員を増やした事で、昨年より担当者が物件に対して費やす時間が増えてきた為です。
ご相談内容の一部を取り上げますと、ガレージ半額キャンペーンや人選の緩和(女子専用物件だったものを階数によって男性も入居可にする等)、モデルルームの設置を行っております。また改装の際、フローリングの上から流行の色でウッドタイルを張ったり、アクセントクロスを貼ったりといったアドバイスも行っております。
特にお金のかかるお風呂の改装は、浴槽の入れ替えをしなくても塗装するだけで新品のようにできるものもあり、実際に契約が決まった事例もございます。お部屋の電気にLED照明器具を設置していただければ、ご案内時に明るい印象になりますし、夜間のご案内もしやすくなる、といった提案もいたしております。
また、仲介店の話と少し異なりますが、インターネット無料の物件が増えてきております。CMも放映中のジェイコム様なら、オーナー様の初期費用もかからないとの事ですのでご興味をお持ちの方はお気軽にご相談ください。
できれば、夏前はエアコンの一括交換、冬前は給湯器の一括交換の実施、また防犯面を気にされる方も多い為、キーシリンダーの交換をオススメしております。
ご入居後に設備不良の連絡が入ることも多々ある為です。さらに、市のゴミ回収から民間業者によるゴミ回収への変更もオススメです。近隣の町内トラブルも防げ、入居者様にも喜ばれます。お部屋探し中のお客様に対しても、「ゴミが毎日捨てられる」ということで、他の物件との差別化もでき有利になります。

最後に

京都仲介成約件数ナンバー1(※全国賃貸住宅新聞2019年賃貸仲介件数ランキング調べ)の京都ライフへお任せいただければ、仲介力で今お困りの空室も減らせます。しかし、攻撃ばかりではなく守りも固めてまいります。得点をいくらとっても、失点が多ければ結果敗北。その点を念頭に置き、オーナー様の一業者ではなく、良きパートナーとして色々なご提案をし、良好なマンション運営に御強力できるように一同励んでまいります。

株式会社京都ライフ 長岡店

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