2023年4月18日、京都ライフ本社会議室にて「財産ドックセミナー 繁忙期総括2023」を開催いたしました。
当日は20名近くのオーナー様にお越しいただき、2023年入居シーズンの傾向や今後の展望について、京都ライフ小倉店・京田辺店マネージャー平野、アパマンショップ京都駅前店店長田中、京都ライフ企画管理部西営業所マネージャー石田とともに、京都ライフ企画管理部北営業所マネージャー大西も、講師として壇上に立ちました。
私ども社員がオーナー様にこうしてお話をさせていただいたのは、コロナ禍前の2019年以来になります。実に4年ぶりの開催となりました。
今回のセミナーでは、今年の繁忙期やここ数年のお部屋探しの方法の変化、実際の来店者アンケートから見る希望設備のデータ、京都の学生、法人契約、留学生の動向、契約形態の変化について、スライドをご覧いただきながら説明いたしました。

仲介店総括

2023年4月現在、私ども京都ライフグループは京都市を中心に「京都ライフ」20店舗、「アパマンショップ」11店舗を展開し、賃貸不動産の仲介、管理を行っています。
2022年年間仲介件数（＝契約件数）は、2万330件でした。京都の賃貸不動産市場における年間賃貸契約が5～6万件と言われている中、弊社グループで33％～40％の賃貸契約シェアを占めていることになります。この結果から、多くの入居者の方から支持をいただけているものと捉えています。もちろん、賃貸契約にはオーナー様の物件が無くては成立しません。皆様には、日々仲介斡旋にご協力いただき感謝いたします。
今春の繁忙期総括について、仲介店責任者より説明があった中から重要なポイントを絞って報告いたします。

①京都の学生、法人契約の動向

コロナ禍収束の影響で、"学生の街"京都に学生（留学生含む）が戻ってきました。また、法人契約も大手法人中心に社宅需要が大きく増加しました。

②オンラインを使った営業活動の展開

今、お部屋探しの方法が変化しつつあります。
一昔前であれば、お客様に一度来店いただき実際に物件を見学した上で契約手続きしていましたが、最近はネットで物件検索→オンライン内見→オンライン重要説明→オンライン契約と、一度も対面することなく契約手続きをするケースが増えています。
ただ、住まいについては「しっかり自分の目で見てから決めたい」という需要も依然として多くあり、"完全オンライン化"となるまではまだまだといったところです。

③契約書等書類の電子化

賃貸借契約書、入居申込書、空室情報の電子化が進んでいます。近い将来、契約書の捺印作業がなくなることも予想されます。

④連帯保証人について

「連帯保証人無し」という契約が増加しています。賃貸借契約においては、保証人を頼まない契約がスタンダードになってくる時代がまもなくやってくることが予想されます。

⑤当グループの営業方針

弊社グループ仲介店では、弊社管理物件を優先的に紹介する方針で営業にあたっています。管理受託後、それまで空室が多かった物件が満室を実現したという実績を多数上げていますので、お困りごとがございましたらぜひ一度、お近くのグループ店までご相談ください。

管理部総括

今春の繁忙期総括について、管理部責任者より説明があった中から重要なポイントを絞って報告いたします。

①管理物件実績

2023年1～3月の繁忙期における入居申込み件数は、前年比25・2％増加、入居率については2022年3月末時点94・4％→2023年3月末時点96・1％に上昇、空室数も2023年3月末時点で前年比29・5％減少と、前年よりも大幅な空室状況の改善を実現しました。
弊社グループ管理部署と仲介店は常に情報共有を行い、非常に緊密な関係を保っています。こうしたことが管理物件の空室状況の改善につながっている理由として挙げられます。

②苦戦状況

しかしながら、苦戦している物件もあるのは事実です。特に築30年近く経っている単身1Kマンション、なかでも「3点ユニットバス」物件については、空室が残っている物件もあります。京都の賃貸物件における空室の多くは、ほぼこのタイプといえます。こうした空室をいかに減らしていくかが弊社の今後の課題であり、力の入れどころといえます。

③留学生の受け入れ

今後さらに増えると予想される留学生の受け入れ可能物件や、体制作りを本格的に行なう必要があります。
特に前述の「１Ｋ３点ユニットバス」の物件は、留学生を受け入れることで満室が実現した例もあります。そこでゴミ出しなど、日々の入居者マナーに対応するために、多言語対応が求められています。

④家賃減額への備え

給湯器など、設備が故障した場合に必要な、家賃の減額に対する備えをする必要があります。
民法改正や家賃減額ガイドラインで、設備不具合が起こった際は家賃減額に応じるよう決められています。特に給湯器は、弊社でも過去に納品まで時間がかかり、対応に苦慮した経験があります。これについては、一定期間過ぎた時点で全室交換をするなどの対策を行うことで対策が可能です。設備が故障した場合の入居者様の心理的なストレスの軽減も考慮して対策を練る必要があります。

⑤弊社管理部独自の取り組みの紹介

・保証の手厚い保証会社

家賃保証会社が保証するのは、滞納家賃だけではありません。退去後の原状回復費や違約金なども保証対象となります。もちろん敷金を預かる必要もありません。

・火災保険の月払い支払へ切り替えで保険契約漏れを防ぐ

入居者様に契約していただく借家人賠償保険を、2年契約の更新型ではなく毎月契約に切り替えています。保険未加入でのリスクを無くすための取り組みの一つです。

・解約通知は２ヶ月前に

通常、解約通知書の提出は２ヶ月前としています。ただ、1～3月の繁忙期は、退出情報をいち早く入手することが次の入居者確保のために必要となります。この時期は、通常よりも早期の退去通知をいただいています。

・3月の退去についての特約

3月の退去の場合、少し早めの20日までに明け渡しを行うよう特約を設けています、これにより次の入居をスムーズに行うことが可能です。

・退去時のハウスクリーニング代について

原状回復費の請求は難しくとも、少なくともハウスクリーニング費用は入居者に負担してもらえるよう、退去時のハウスクリーング費用に関する特約を設けています。もちろんハウスクリーング費用についても保証会社の保証対象になっています。

・「インターネット無料」の導入を安価で提供

今や必須設備となったインターネットですが、入居者に無料で提供できるよう、弊社では比較的安価な導入プランを用意しております。
今回ご参加いただいたオーナー様はご自身でマンション運営されておられる方が多く、このセミナーを通じ、それぞれのお悩みなどを共有できたように感じています。
セミナー終了後は、オーナー様から家賃保証会社の内容について、インターネット無料会社の選定について、原状回復リフォームをどこまでするべきかについて、保険について、賃貸借契約書の記載内容について、管理業務の詳細についてなど多くのご質問をいただき、盛況に終えることができました。ご参加いただきましたオーナー様、有り難うございました。
当日参加者の皆様から頂戴した課題については、オーナー様に共有し、よりよいマンション経営ができるようにお手伝いできればと考えております。引き続き、当グループをどうぞよろしくお願いいたします。


京都ライフ企画管理部 北営業所
マネージャー　大西 克明