資産運用アドバイス

セミナーレポート

賃貸満室セミナー(前半)

2019年04月12日

京都ライフグループ仲介責任者

4月12日(金)、京都ライフ本社会議室にて行われた定例セミナーをレポート致します。今回の講師は仲介店責任者の田中敏裕と管理部責任者の山口一弘、金子寛之の3名より「繁忙期総轄2019」をテーマにお話をさせていただきました。

アパマンショップ京都駅前店の田中からは、市況についての報告がありました。

市況

まずは、賃料の上昇、初期費用の下落について、京都市内では、賃料は上がっているものの、敷金礼金が下がっており、新築でも敷金、礼金が高いと決まらなくなってきているのが現状です。そこで、定額のハウスクリーニング代を設定する方法や、短期違約金の特約を付けるといったことで負担を軽減されるのも一つの解決策になります。
また、外国籍の方の契約が増えております。外国籍と言うだけでトラブル等を懸念されるオーナー様も多いのが実情ですが、最近では外国籍の方のマナーが良くなってきております。逆に日本人の方よりもマナーが良いケースも増えてきており、家賃帯も外国籍の方の方が高い契約もございました。ゴミの出し方についても、最初にしっかり伝えていれば理解して下さるケースも増えてきています。
ルール等について、鍵渡しの前にでも営業社員にお伝えいただければ、入居者にお伝えいたします。お気軽にお声掛け下さい。
また保証人問題については、保証会社を利用すれば家賃滞納の心配を減らすことができます。その場合、万が一連絡が取れなくなり、残置物が残っている状態で退去をされていても、保障会社が原状回復に際してだいたい30万円までは保証します。
これから先も、外国籍の方が増えていくことは確実です。積極的に外国籍の方を受け入れ、共存していくことは空室対策としてますます有効となります。

入居者に人気の設備ランキング

全国賃貸住宅新聞によると、入居者に人気の設備ランキングでは。単身者向け、ファミリー向けともに「インターネット無料」が第1位となっております。
しかし、現場の声としては、単身者向けの1位は独立洗面台、2位は洗濯機室内、3位はオートロック。
ファミリー向けの1位はシステムキッチン、2位は追い焚き機能付き浴槽、3位は宅配ボックスといった印象です。
インターネットについては、「無料でなくてもスマホ等があるので別にいい」という方が多く、「インターネット無料」自体は、単身、ファミリーともにランキング5位程度の実感です。さらにさいきんでは、ネット通販の普及から、「宅配ボックスが欲しい」との声が多く寄せられます。宅配ボックスが付いていない物件をお持ちのオーナー様は、ぜひ宅配ボックスの設置をご検討いただければ幸いです。
また、設備ではないものの、単身者の問い合わせで増えてきているのが「保証人不要」の物件です。連帯保証人を頼むのが面倒という心理や、ご両親が高齢で保証人になるのが難しい等の事情が背景にあります。大手ハウスメーカーの施工物件は、そのほとんどが保証会社を通した「保証人不要」となっております。こちらもご検討いただけますと幸いです。

来店アンケート報告

来店アンケートの結果では、スーモやホームズ、自社HPなど、全体の69%がインターネット経由でも来店となり、通りがかりや現地看板、知人の紹介といった、ネット以外での来店理由の31%を大きく凌いでいます。
申し込み比率も併せて上昇しており、インターネットでご覧になり、電話やメールだけのやりとりで全くらいてんせずにお申込みまで済ませるといったケースも増えています。
その理由としては、インターネット上でのパノラマ写真、動画を閲覧できる上、近隣情報についてもグーグルマップを使って把握できるようになってきたことが挙げられます。また、遠方の方になると、「時間がない」「ホテル代がもったいない」「外国人観光客が増えホテルが取れない」当の事情もあるようです。
それに伴い、メールによる初期日等のお問い合わせが増えてまいりました。営業力というより、条件等、ありのままの物件の実力が問われ、ごまかしがきかなくなってきているのも現状です。

対策

今や、インターネット上に写真がない物件は、反響が来ないというのが現状です。反響を効率よく取る為に、退去後すぐに写真を撮って、一刻も早くネットへ掲載しなければなりません。そこで、契約が決まってから改装するのではなく、退去後、出来るだけ早く改装を行っていただく必要があります。そうしなければ、インターネット上で選ばれなくなってしまうからです。またリフォームに関しても、古い設備はこまめに入れ替えることをおすすめします。インターネット上の登録データで、他の物件に勝つことが重要です。
また併せて、ベランダの向きや図面、設備などを正確にインターネットに掲載し、来店なしの契約でもトラブルを未然に防止することも必要です。弊社では写真撮影に伺う際に、ネット情報に間違いがないかチェックを行っております。もしかしたら、これからは退去後にサイズを測り、ネットに掲載するパターンも出てくるかもしれません。
またインフラ面では、インターネット上で重説をする「IT重説」も出てきており、今後書面での契約締結がなくなれば、電子契約になる可能性も高くなります。人手不足も背景にあり、極力書面をなくしていく傾向にあります。

営業社員の物件選定

お客様へご提案する物件は、基本的に、お任せいただいている管理物件や専任物件、売り上げの高い物件を第一優先でご紹介しています。
特に管理物件は営業社員のボーナスにも直結致します。また、当社のシステムでは、物件検索の際に管理物件が一番上位に上がるようになっております。管理物件の契約をとった営業社員は、全店メールで名前を掲載し、契約獲得のモチベーションを上げる努力もしております。

事例

違法建築の指導が急に入り、仲介店舗へご相談に来られたオーナー様もおられました。違法建築の立ち退きが増えてきているので、今後は建て替えをしなければならない案件が増えてくるかもしれません。現入居者様の立ち退きによる新居探しやハウスメーカー様のご紹介も可能ですので、その際は、慌てず各仲介店へご相談ください。

最後にオーナー様へのお願い

私達は物件がなければ仕事ができません。毎日オーナー様へ感謝の気持ちを持って営業しております。管理や専任でお任せいただいた大切なオーナー様の物件については、責任を持って営業に当たってまいります。そして、1件でも多い契約を取り、それをオーナー様と一緒に喜ぶことが出来れば本望です。専任からでも結構ですので、ぜひ当社へお任せください。

後半へ続く

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